在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“品川区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

根据人口、白天人口、人口密度、面积等方面，品川区可以排在东京23区的第10位。

品川区以“很适合育儿的地区”而闻名，致力于教育，与全体人口相比，区内有孩子的家庭在逐步增加。             

这意味着，移居到适合育儿的品川区的家庭也越来越多。

也就是说，以有孩子的家庭为对象的房产投资需求是高的。

品川站的所在地是港区，通行人数在日本全国排第6位。

很多上市企业都在这里设立总公司，慢慢就发展成了商业街。

在少子化的趋势下，因适合育儿而人口增加的品川区，可以说是适合房产投资的区域之一。

人口推移

历年数据：

2016年：378123人

2015年：372077人

2014年：368761人

2013年：366584人

2012年：353502人

2007年：337774人

2002年：320872人

国立社会保障・人口问题研究所推算：

2020年：375968人

2025年：375031人

2030年：371422人

2035年：365384人

2040年：357328人

预计2020年人口总量将会减少。

在2020-2040年的20年里，若以减少1.8万人的比率计算，将会减少5%。由此推算，1年会减少0.25%左右。

到2040年为止，人口减少可能不会出现大问题。

地价动向

品川区的地价在东京都内以至全日本都排在第10位。

如果将品川区分成34个区域，从2016年数据看，其中25个地区的地价都呈上涨趋势。地价最高的为品川车站地区，比上一年增长7%以上。

涨幅超过10%的地区：

1. 户越区25%以上

2. 西山区14%以上

3. 户越银座地区11%以上

品川区的平均地价是305万日元。

地价最高的是品川车站区域，每坪单价约880万日元；

地价最低的是立会川区域，每坪单价约175万日元。

有很大地区差异。

交通利用

1. JR

山手线：大崎站，目黑站，五反田站

京浜东北线：大井町站，西大井站

横须贺线：大井町站

埼京线：大崎站

湘南新宿线：大崎站，西大井站

2. 地下铁

东京地铁南北线：目黑站

都营浅草线：五反田站、中延站、户越站

都营三田线：目黑站

3. 其他

京急线、东京单轨、东急目黑线、东急大井町线、东急池上线等。

未来趋势

虽然2020-2040年人口会有所减少，但由于这一数值接近维持现状的数据，所以在品川区投资房产不会造成负面影响。

品川车站附近，有非常便利商业街，也就不缺乏经营者的租赁需求。

比如东京都内最长的户越银座商店街、武藏小山商店街等，在全国都享有盛名，租赁需求非常高。

2020年东京奥运会、残疾人奥运会的部分项目预定在品川区内举办。

因此，很多日本人、外国游客也将会聚集在此。住宿需求一定会增加。由于现有酒店和旅馆不足，在品川区内的旅馆业投资一定会增加。

东京23区内，品川区的总体地价处于中等微上的水平。由于不同地域的地价差异很大，所以有必要根据预算来缩小投资区域。

总体来看：

东京品川区人口数量变化小，交通发达，生活环境便利，未来趋势明显。