我认为，房产投资的收益取决于物件本身的好坏。换句话说，房产投资的成败取决于物件。

如何挑选出高收益的优良物件？

1. 选择空室率低的物件

2. 选择降租风险小的物件

房产投资是通过“持续的房租收入”获取利益。而空室和房租下跌是房产投资的两大风险。所谓优良物件，就是能够将这些风险最小化。

在选择通过贷款购买房产时，我发现在贷款审查中有「物件的收益性」这一项。通常，收益性高的物件会得到金融机构的高评价，贷款也更容易被批准。可以说，优良物件不仅能得到高房租回报，还有机会获得预想之外的收入，从而增加投资数量，收益自然也就随之“更上一层楼”。

虽然也要注重“情报收集”和“与不动产担当的关系”，但想要寻找优良物件还需注意以下两点。

1. 选择有相应需求的区域

存在空室和房租下跌风险，说到底都是区域的需求不足。什么是有需求的区域？比如那些拥有交通换乘大站的区域，大部分日本人都有“在那里居住的明确理由”。

2. 选择相对紧凑的室内格局

日本单身居住者会持续增加，有这样明显趋势的日本城市目前只有东京。随着单身居住者的增加，对于住宅的需求也在增加。东京上班族更青睐相对紧凑的单间公寓，对大部分时间都在外面的他们来说，便于清洁、交通便利的小户型一定是最佳选择。

如果遇到价格过于便宜的物件，请先紧惕。

售价过低的物件，或许是位于不受欢迎的区域，也可能是自身存在缺陷。有时候，虽然根据“(年房租收入-年支出经费)÷取得物品价格”计算出的“收益率”看上去很高，但是很有可能会根本招不到租客，最终出现赤字风险。