“我所拥有的5栋公寓中,目前有1栋的收支是负数。”
与投资单间公寓相比,投资整栋公寓的魅力主要体现在现金流动方面。为了避免空室风险,最好在各种各样的区域投资多个单间公寓,如果投资整栋公寓,立地更需要考究。
这次以日本人A先生为例,看看他是怎么进行空室对策的。
“虽然我拥有5栋公寓,但是有1栋公寓无论如何也不能住满,收支持续为负数。如果房租下调,收支会进一步恶化,所以我不想降低房租...。”
这栋公寓的具体情况:
地理位置:神奈川县川崎市
交通情况:距离最近的车站徒步2分钟
公寓户数:10户
想定房租:每户6万日元/月
A先生请专业人士总结的空室原因:
1. 目前房租的设定比周边行情高。
2. 其中3户公寓没有制定招租计划。
3. 由于没有设定广告费,当地中介公司没有向顾客介绍。
需要就以下三点进行协商:
1. 如果房租下调,可以接受年租金减少的程度。
2. 空房需要先进行合理修缮,然后尽快进行网络募集。
3. 招租所需要的广告费设定。
在日本租赁管理中最重要的“繁忙期”是每年的12月-3月。通过协商,A先生赶在这之前变更了招租条件,目前空室已经全部被租客填满。
其实,如果拥有多个公寓,投资者委托同一家管理公司,或投资者自己持有管理公司的情况是比较常见的。但是A先生的情况是5栋公寓分别委托了不同的管理公司,这确实给A显示造成了一些不便。
每月都能获得稳定的房租收入,可以说是房产投资的最大魅力。无论是投资二手或新建公寓,以下这三个注意点都可以参考。
1. 选择有租赁需求的地区
在租赁需求高的地区,住户自然会聚集,空室风险可以有效得到降低。
2. 根据当地行情设定房租
即使是租赁需求高的地区,如果设定的房租比周边行情高,潜在租客的数量就会减少。因此,与当地房租行情相配的设定是有必要的。
3. 选择利用租金保证会社
如果想要在空室期间也能有稳定的房租收入,很多房东会选择利用租金保证会社。将物件交给租金保证会社来打理,每个月会返给房东一定的收入。这确实可以为房东省去不必要的麻烦,只是这样到手的收入会比行情要略低一些。
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