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投资日本房产后,如何进行管理与维护?
2020-02-07 864人浏览

事实证明,“新”这个字的吸引力比我们想象的要大得多,在居住方面也是相同。相比之下,租客更喜欢居住于干净、明亮、整体较新的房屋,在这里开展新生活。房东为了更好的将房子出租出去,获得每月租金回报,也会跟着租客的喜好走。


不管是在东京都还是在大阪购房,是整栋还是一户,是用于长租还是开办民宿...,作为投资者,最初关注所购买物件本身的建筑质量当然很重要。但是要注意,房源管理的程度同样会改变物件未来的状态,也就是说,管理的好坏直接影响物件的资产价值。


不论国家,刚建成10年的房屋也有荒废的情况,与之相对,已建成50年的房屋也有修缮完好的情况。有时候,即使不去看房子室内,单单从外部看,同样可以了解到该房产的保值情况。


在日本房产投资中,“如何保持公寓良好的状态,而不至于其资产价值下降”,应该是投资者特别重视的方面。良好的管理和维护可以使不动产保持“年轻态”,也是帮助公寓保值的重要手段,更是公寓寿命延长的秘诀。


了解房产管理与维护的重要性后,很多第一次从事日本房产投资经营的业主,最烦恼的就是“该如何管理好物业”的问题。对于海外置业者来说,投资公寓后的经营、管理与维护事宜,最轻松的方式就是让专业的房地产管理公司来帮忙。事实上,大部分投资者在买房之后也的确是这么做的。


那么,在日本房产的运营过程中,物业管理工作的必要项目有哪些?

招募入住者(租客)。

对申请入住的租客进行审查。

租赁合同、更新手续。

收取房租(催促拖欠)。

应对租客的咨询与投诉。

......

这些只是其中的一部分工作,可以看出涉及多个领域。

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具体来看,日本房产的管理方法主要有两种。

1. 业主自己管理的“自主管理”。

2. 委托房产公司管理的“委托管理”。

自主管理,正如字面意思,是指由业主自己进行管理业务。委托管理,是指委托房产公司管理物业,这时候也会产生管理手续费。

虽然没有额外的手续费用,在自主管理的情况下会有很多问题需要考虑。

例如:

无法持续找到入住者,持续空房的危机。

应对投诉和清扫等不到位,入住者的不满接连不断。

不熟悉的装修工程和合同业务占用大量的时间。

......

空置风险上升,还需花费更多自己的“人力”,租赁运营的优点“稳定收益”或许会无法实现。虽然自主管理是一种自由选择,但鉴于收支平衡和自身的生活方式,在中国居住的投资者有必要慎重考虑。当然,如果是移民了、拿着签证居住在日本国内等情况,想要自己积攒各方面经验的投资者选择自主管理也无可厚非。


“委托管理”,一家房产管理公司可以给投资者提供什么服务?

签订、更新租赁合同。

房租收款。

整体环境(公用部分)的清扫、检查。

催促拖欠房租者及保证房租。

房屋修缮的对应。

对违约方的应对。

收支表、收支计划的制定。

......

照大趋势来看,管理公司是进行日本房产租赁经营中不可或缺的伙伴,也是连结房东和租客之间的桥梁。只是要注意,委托管理费用以及管理业务的范围因公司而异。选择委托房产管理公司,当然要其实际的工作是否与自己的期望或投入的花销相符合。


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