投资（资产运用）有很多种类，包括股票投资、债券投资、外汇投资等，而房地产投资却有着很大的不同。与完全投入在金钱世界相比，不动产投资附有“不动产”这一现物（实际物品）资产。

在日本投资房产，有必要考虑房地产本身的资本增益和租金收益这两个因素。从海外置业者所熟知的租金收益来看，作为投资者，需要做的就是擦亮眼挑一套优良物件，然后等着收入打回到账户上。事实上，寻求房地产本身的资本增益与希望获得稳定租金收益的情况是有共通之处的。

“日本人口在减少，如今在日本投资房产还划算吗？”

我认为：“寻求稳定的投资者找对投资物件就没问题，甚至还有可能做到资本增益。”

衡量作为投资对象的房地产的价值标准实在是各式各样。当然，与在中国国内买房居住还是有很大差别的。在日本买房获得租金收益，需要考虑到选址、居住空间的大小、建筑物的样式、土地价格、回报率等各种各样的要素。这时候，首先要明确投资日本房地产的目标是什么。例如，租客容易聚集在一起，持续的租赁可以收益稳定，空室风险小，将来房地产本身的价值下跌的风险也会减少。

顺着往下说，适合投资日本房地产的好地段在哪里?

为了租客容易聚集，有必要选择迁入人口大于迁出人口的地区。在日本，迁入人口大幅超过迁出人口的主要是首都圈，其中东京就能占一半以上。而且从真实数据看，这种情况仍在持续。

从东京的各年龄层的迁入人数来看，主流是大学生以及大学毕业后的就业者。也就是说，目前在东京是这么个情况：企业聚集，雇佣增加，迁入者增加，租赁需求增加，消费增加，企业聚集。

继续推论，东京的迁入者，也就是目标租客的年龄多为20-24岁。因此，最好选择既符合学生又符合年轻就业者需求的房产。学生和年轻就业者大多是单身者，所以不需要面积很大的房间。如果是单间公寓，既可以满足一个人住，租金也更符合这些租客的实际情况。

在选择日本投资用物件时，重要的是以多方面、长期的视角来捕捉目标。一定要有稳定的租客，才可以促成房产投资的成功。当然，在做出购买日本房产的决定前，了解当地的租金行情也是很有必要的，真实数据更能使人信服。租金一般不会有“泡沫”，因为租金反映出来的就是实际的需求。