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“日本公寓和一户建打擂台”这件事,谁能赢?
2020-12-23 213人浏览

根据日本媒体发表的新一户建住宅报告显示,2020年10月的成交件数与2019年同月相比大幅增加了42%。在东京都内的大规模一户建出售地中,东京23区内的购房申请比例比2019年增加了近3倍。新建公寓的销售也在2020年7月以后迅速恢复,但是由于用地取得较难且施工费用居高不下,近年来的供应户数一直比较少,新房不容易抢到。

 

“在日本买房,选择公寓还是一户建?”这是一个日本社交网站上的常见问题。要我说,已经不能用“引起争议”来形容,应该是“讨论热度不降”。从一开始刷到相关分析帖的逐字逐句阅读理解,到现在已经能托着下巴冷静点开直接看重点。日本公寓和一户建“打擂台”,可以从以下五个方面进行对比和验证一下。

01 日本房产价格

一户建在价格上更有魅力。

在选择房产时,价格是重要的因素之一。如果控制购买价格,房贷的还清时间也会提前。在SUUMO的调查内容中显示,无论是公寓还是一户建,购买者最重视的项目都是价格。

根据2019年的日本媒体调查,新建一户建的平均价格是4056万日元,新建公寓的平均价格是6055万日元,这就一目了然了。虽然新建公寓和一户建的供应区域并不一定一致,但平均价格如此不同,说明在预算范围内可选择的房产数量上一户建更多。由于木造一户建比较多,因此住宅建设费的上涨是有限的。而新建公寓的建筑费用因材料价格上涨和人力不足而持续上涨。

 

02 日本房产维护成本

公寓维护成本不可忽视。

在日本持有房产需要缴纳固定资产税、都市计划税,以及维持建筑物的管理费、修缮费。

根据平成30年度(2018年)公寓综合调查,平成27年(2015年)以后建造的,最近供应的公寓每户每月的管理费平均是13547日元,修缮费平均是6654日元,合计起来每月超过2万日元的费用。如果是最高层数为20层以上的高层公寓,管理费和修缮费的金额会更高。不过话说回来,公寓管理费是用于公用部分的电费和清扫等维护保养,修缮费是用于将来有计划的修缮,因此并不是金额越低越好。

一户建的情况,除了町内会费以外,管理和修缮都是房主自己进行的,所以不会产生定期固定的费用。如果是附带有停车位的房子,还不用负担汽车的停车费。因此在汽车拥有者中都市型一户建更受欢迎。虽说如此,一户建的管理和修缮的成本也不是完全没有的。定期维护、查看建筑物的状态是必须的。如果发生漏雨、白蚁腐蚀等情况,可能会对建筑物造成严重的损害。另外,院子里的树木修剪等,如果拜托专业人员打理,也会产生相应的费用。

 

03 日本房产出租出售

公寓既容易出租又容易出售。

在选择租赁房屋的时候,重视的是到达最近车站的距离和通勤的便利性。考虑到这一点,从出租的便利性来看,还是公寓比较有优势。另外,租赁管理方便也是公寓的魅力所在。公用部分由管理公司定期进行维护,也有不少人选择委托房地产管理公司打理。

新建公寓的价格与一户建相比有所上升,这对二手流通市场起到了积极的作用。房地产价格指数是指将2010年住宅种类的平均价格设为100,表示价格变动幅度的变动率。一户建是99.9,与十年前持平。单间公寓是150.9,与十年前相比上升了5成。指数的差距不仅存在于日本首都圈,在北海道和东北地区等其他地区也很大。

 

04 近年来受到重视的灾害风险

公寓的整体防灾性更佳。

西日本暴雨(2018年)、19号台风(2019年)、东日本大地震(2011年)、熊本地震(2016年)等自然灾害给日本各地带来了不小的影响,人们对住所防灾的关心度逐年提高。

防灾性是选择居所时的一大要点,这一点应该没有异议。据消防厅公布的数据,东日本大地震引起的地震摇晃等造成的损失,相比之下一户建更严重一些,公寓的主要结构部位受到损害的情况较少。如果面对火灾,相比之下公寓的阻燃性也比较高。

西日本暴雨受灾波及范围很广,全毁房屋数约4600栋,大部分是一户建。一户建大多使用的不是纯木材,一旦被水淹没就很难维持原来的功能。区划整理后的高地住宅区等地的一户建也有防灾性高的地方,但这些地方的土地价格也很高。

 

05 日本房产耐久性

公寓的耐用年数更长。

1965年的日本平均寿命,男性67.74岁,女性72.92岁。也就是说,如果在35岁买房,房子只要能居住40年就可以。2018年的日本平均寿命,男性81.41岁,女性87.45岁。也就是说,如果在35岁买房,房子需要可以居住65年。当然,也有中途更换房屋的情况,但不能否认房产耐久性的重要性。

在百年时代的现在,房子的耐用年数是值得在意的。在耐久性方面,与木造的一户建相比,以钢筋混凝土结构为主的公寓更具有优势。有推测数据显示,如果适当进行维护和管理,木造的实际耐用年数为40至50年,钢筋混凝土造的实际耐用年数为60至70年。事实上,房产的耐用年数的不同,也会对金融机构的贷款额度产生影响。


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