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日本买房投资收不到合理租金?做好收支平衡更重要
2021-01-04 178人浏览

最近又有客户因为想刷我的朋友圈时而误触到微信“拍一拍”功能了(偷笑)。说白了,房产投资者每天扒拉日本房源、收集各种相关资讯,都是为了能够挑选到位置佳的好房子来作为自己的投资目标,以便获得相对稳定的租金收益,同时还可以对“稳中有升”有所期待。

 

有客户说,“在XX位置购买房产用于投资收租,我希望可以收到金额合理的租金收益,虽然不一定要区域内租金最高,但低于平均水准就说不过去了。”我认为,在这个时候确实不能追求绝对的租金高低,而是应该对整体的“收支平衡”这件事提前有个规划。把自己所投资的房产出租出去,有租客入住就会有收入,但同时也会有花出去的钱(支出)。包括单身公寓、整栋公寓、一户建等等,无论选择哪一种投资物件的类型,后期所需支出的花销虽然大不相同,但是在“事先对收支平衡有所规划”这一点上是相同的。

 

简单的了解一下日本房屋租赁时的主要收入和支出。

01 收入

持续的收入:租金回报。

暂时的收入:礼金、合同更新费。

02 支出

持续的支出:管理费托费(房产公司)管理费与修缮费(公寓)、固都税(固定资产税和都市规划税)。

暂时的支出:维修(倘若设备故障)、清洁费(租客搬走时)。

 

其中,暂时的收入包括礼金和合同更新费。礼金大多为一至二个月的租金金额,合同更新费大多为一个月的租金金额。看到这里或许有人会产生疑问:“日本租房礼金不是总和敷金放一起说吗,那敷金呢?”可以这么理解,敷金的确也是属于“暂时的收入”这一栏里的,但在租客搬走时,房东需要对房屋进行修补和清洁,并返还剩余的敷金(押金)。因此敷金相当于一笔预先存款,不能完全看作为收入。顺便一提,如果购房时利用了贷款的方式就更需要事前了解“杠杆”,让自己所投资的房产可以做到以租养贷并略有盈余。

在日本买房之前,很多客户都会向我要预算表。不过,说到真实经营时,大部分日本房产投资者选择的都是“委托管理”的方式来代为管理房产,委托管理内容主要包括如下项目。

01 入居者管理

招募入住者。

租金的征收。

违反合同的应对。

信访的处理。

合同更新手续。

租客搬离时的见证。

02 设施管理

室内设备的修理。

室内清洁和维护。

租客离开后的整体清洗。

室内修缮。

03 资金管理

租金和代理费的收支管理。

敷金等存款的管理。

退房时的敷金结算。

 

正因为很多事务都可以交由房产管理公司进行,很多人才会戏称日本房产投资是“躺着挣钱”、“不劳所得”。当然,这首先需要擦亮眼睛挑选一家负责任的日本管理公司。“既然在向日葵家可以买到日本房产,那管理是不是也可以委托?”我想说,在这方面我们是有优势的。买卖、租赁、贷款、税务一站式服务,全方位覆盖管理痛点,使客户的房产投资更加轻松不烧脑。


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