如今打开搜索引擎，检索“日本房产投资”，冒出来的是东京；检索“日本移民”，冒出来的还是东京；检索“日本投资项目”，不用说，页面内容又是以东京为主。除了是知名度高的大都市外，东京到底有什么特别之处？答案之一是“聚人能力强”，也就是“各项需求旺盛”。有人，才能带动市场发展，促进活性化。这意味着人口日益“膨胀”的东京是一个很容易维持资产价值的城市。

对于房产投资来说，人口不断增加，租赁需求就不会降低，这也就保证了东京圈房价和租金的稳定性。

对于移民来说，如果需要在日本就职、经营公司来申请身份，选择日本经济、政治、文化、交通等的中心区域东京更相得益彰，便于管理。

对于其他经营投资来说，东京是劳动者的城市，很多企业都把东京作为根据地。市场活跃，商务往来密切，更容易发展事业。

截至2020年，东京23区居住着950万人（38万人迁入，年龄大多为23岁），这个数字相当于日本总人口的7.5%。更为突出的是，在东京23区内“有过居住经历的人”超过2600万人，大于日本总人口的五分之一。不得不感叹，日本居然有这么多的人都曾经把住址迁到过东京23区以内。

流入东京的人口是与“有效求人倍率（劳动力市场需求人数与求职人数之比）”成比例决定的。在有效求人倍率方面，东京总是高于日本全国的平均水平，相应地，东京的失业率也比较低。正因为工作在东京，各种人才就会聚集在这里。只要拿到工资，就可以在这里生活。这就是现代社会人的普遍选择。

日本大学毕业生的比例超过了50%，作为白领就业热门选择的大企业集中在东京，金融、IT、广告等主要产业都聚集在东京，今后的人员流动应该也不会发生巨变。越是单身者，就跟容易选择居住在靠近市中心的23区内。除单身上班族会选择东京外，以双职工夫妇为主，东京的二人以上家庭数也在增加。

东京的人口会持续增长到什么时候（各项需求是否会一直这么旺盛）？自从日本总人口开始减少，已经过了十多年，但是东京都的人口却在持续增加，而且今后人口也会继续向东京集中。根据国立社会保障人口问题研究所的预测，东京都的总人口将增加到2030年。

不仅是日本人本身，2013年以来，持有在留资格的外国人流入日本的数量急剧增加。实际上，在发达国家中，日本已经是继德国、美国、英国之后的第四大移民大国。顺便一提，有人对此进行了分析，联合国对移民的定义是“在出生地以外居住一年以上的人”，而在日本则是“拥有永住权的人”，存在区别。

由于疫情的影响，在日本的外国人数量确实减少了，未来如果能够通过疫苗的普及来解决，总有一天会恢复到原本的状态。这样一来，即便到了2040年，东京都的总人口仍然会持续增长。