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投资有风险,日本买房路上的坑都有哪些?
2021-04-28 318人浏览

最近有客户给我留言:“多分析一些日本房产投资中的坑,有助于让人产生信任感。”确实,坑能使人进步,坑也能使人成长,坑更能使人的思维日益完善。我想了想,揪出了几个提名率较高的“坑”来作分析。当然,如果有未提到的内容,大家可以再帮忙补充。

空室风险:无租金收入,还要交纳固定费用。

规避方法:严格选择有需求的房屋。

无论在日本与否,房地产投资最大的风险就是空室。正如大家所知道的那样,日本整体人口有减少的倾向,郊外的空房子甚至成为了社会问题。

为了规避空房风险,可以采取手段让房间看起来更漂亮,或者安装家电等,都是支出少量资金吸引租客的简单对策。但是,作为大前提,购买原本就不用为空室而烦恼的、有租赁需求的房子,才是最好的对策。

可以留意以下几点:

01 房屋所属街道人口。

02 距离房屋最近车站的上下车人数(趋势为增加还是减少)。

03 周边竞争房屋的入住情况。

04 周边房屋的租金行情。

等等,都可以通过日本房产担当来了解,甚至还可以在线视频亲自了解。

 

拖欠房租风险:房子有租客,却拿不到租金回报。

规避方法:房租保证制度,连带保证人。

解决了空室风险,即使有租客,也不能保证每个月都按时交房租。拖欠房租的风险和空房的风险一样,都需要房主“先下手为强”,也就是进行入住审查。租客加入房租保证公司的房租保证制度,或者拥有连带保证人等,这种对策都是有效的。

房租保证制度,指租客拖欠房租时,由房租保证公司代为交纳房租的制度,近年来已经普及。在签约时,租客需要向房租保证公司支付一定金额,大多为0.3至1个月的房租,或者数万日元。

 

房屋老化风险:赶上大规模修缮工程,需要额外花钱。

规避方法:买房时注意房龄,修缮管理到位。

随着时间的推移,房产也会老化、陈腐化,设备和建筑物的保养支出也会增加,这是自然而然的。特别是在购买整栋公寓等大型不动产时更需要注意。倘若房龄太老或管理不当,出现屋顶漏水或电梯故障等情况,可能会需要一笔很大的开支(修缮费用)。因此,购买房屋时候选择筑浅提前了解修缮规划,都是规避风险的重要对策。

 

灾害风险:发生地震、火灾等自然灾害。

规避方法:通过按需求加入保险来解决。

日本是地震大国,受到地震等自然灾害的影响,建筑物也有损伤的可能。这类风险可以用通过加入房屋保险来应对。例如,贷款的时候,一些金融机构为了不让作为担保的物件因自然灾害等受到损失,框定有义务加入某项保险。另外,即便是面对孤独死的情况,也有相关保险可以加入,省去很多麻烦。

 

流动性风险:卖房的时候,手忙脚乱。

规避方法:事先制定出口战略。

房产与股票等相比,具有流动性较低的特征(卖房需要时间)。购买的时候没有问题,出售相关也需要提前了解。慢的话,从房产出售到变现,可能会需要两个月以上。如果想在未来高价卖出,最好还是考虑下“出口战略”。这比较偏向个人化,即在什么时候、什么阶段考虑出售。与日本房产担当共同分析,对各种各样的案例进行模拟,就能控制风险。

 

关于日本房地产投资的各种风险,并不能理解为“风险等于恶”。面对风险,通过“先发制人”来规避风险,稳定地取得成果(拿到稳定回报,使资产得到保值),这便是房地产投资独有的魅力。


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