最近有客户给我留言：“多分析一些日本房产投资中的坑，有助于让人产生信任感。”确实，坑能使人进步，坑也能使人成长，坑更能使人的思维日益完善。我想了想，揪出了几个提名率较高的“坑”来作分析。当然，如果有未提到的内容，大家可以再帮忙补充。

空室风险：无租金收入，还要交纳固定费用。

规避方法：严格选择有需求的房屋。

无论在日本与否，房地产投资最大的风险就是空室。正如大家所知道的那样，日本整体人口有减少的倾向，郊外的空房子甚至成为了社会问题。

为了规避空房风险，可以采取手段让房间看起来更漂亮，或者安装家电等，都是支出少量资金吸引租客的简单对策。但是，作为大前提，购买原本就不用为空室而烦恼的、有租赁需求的房子，才是最好的对策。

可以留意以下几点：

01 房屋所属街道人口。

02 距离房屋最近车站的上下车人数（趋势为增加还是减少）。

03 周边竞争房屋的入住情况。

04 周边房屋的租金行情。

等等，都可以通过日本房产担当来了解，甚至还可以在线视频亲自了解。

拖欠房租风险：房子有租客，却拿不到租金回报。

规避方法：房租保证制度，连带保证人。

解决了空室风险，即使有租客，也不能保证每个月都按时交房租。拖欠房租的风险和空房的风险一样，都需要房主“先下手为强”，也就是进行入住审查。租客加入房租保证公司的房租保证制度，或者拥有连带保证人等，这种对策都是有效的。

房租保证制度，指租客拖欠房租时，由房租保证公司代为交纳房租的制度，近年来已经普及。在签约时，租客需要向房租保证公司支付一定金额，大多为0.3至1个月的房租，或者数万日元。

房屋老化风险：赶上大规模修缮工程，需要额外花钱。

规避方法：买房时注意房龄，修缮管理到位。

随着时间的推移，房产也会老化、陈腐化，设备和建筑物的保养支出也会增加，这是自然而然的。特别是在购买整栋公寓等大型不动产时更需要注意。倘若房龄太老或管理不当，出现屋顶漏水或电梯故障等情况，可能会需要一笔很大的开支（修缮费用）。因此，购买房屋时候选择筑浅，提前了解修缮规划，都是规避风险的重要对策。

灾害风险：发生地震、火灾等自然灾害。

规避方法：通过按需求加入保险来解决。

日本是地震大国，受到地震等自然灾害的影响，建筑物也有损伤的可能。这类风险可以用通过加入房屋保险来应对。例如，贷款的时候，一些金融机构为了不让作为担保的物件因自然灾害等受到损失，框定有义务加入某项保险。另外，即便是面对“孤独死”的情况，也有相关保险可以加入，省去很多麻烦。

流动性风险：卖房的时候，手忙脚乱。

规避方法：事先制定出口战略。

房产与股票等相比，具有流动性较低的特征（卖房需要时间）。购买的时候没有问题，出售相关也需要提前了解。慢的话，从房产出售到变现，可能会需要两个月以上。如果想在未来高价卖出，最好还是考虑下“出口战略”。这比较偏向个人化，即在什么时候、什么阶段考虑出售。与日本房产担当共同分析，对各种各样的案例进行模拟，就能控制风险。

关于日本房地产投资的各种风险，并不能理解为“风险等于恶”。面对风险，通过“先发制人”来规避风险，稳定地取得成果（拿到稳定回报，使资产得到保值），这便是房地产投资独有的魅力。