最近在日本网站上有这样一个房产投资相关贴，分享给大家作为参考。

提问者：“我所投资的房产是房龄超过20年的整栋公寓。在近期出现空室后，便委托的管理公司在网上发布了新租客的招募信息。这条租客招募信息被现有的租客看到了，他以‘比自己的租金便宜’为由进行减租谈判。其实，房租金额根据入住的时期不同，产生差异是比较常见的，但对于这种长期入住者的降租要求有什么方法可以应对吗？我个人认为，即使是将房产转售，也不愿意降低租金。”

回帖者A：首先，租客有交涉的意思，一般来说就是想继续住下去。如果租客对居住或选址有不满意，选择搬家即可。况且租客搬家需要一定的费用，还要交纳新的押金、中介手续费等，如果没什么大问题，不会随意搬走。作为房东，当然也不愿意看到租客搬离，特别是这种长期入住的租客。

考虑到这些，我一般会选择在签订租房契约时做“连续入住两年，房租可以稍作打折”这种特殊约定。倘若两年以内离开，打折的部分作为违约金，在离开时支付。

回帖者B：如果是我遇到类似情况，会考虑到由于长期租客今后也一直会居住的可能性很高，所以多少会商量一下。在更新时期到来之前，可以对更新费用做一些减免（比如租金加3000日元，不收取更新费）。如果有租客提出说：“其他楼层租金更便宜”，我不会降低租金，而是会适当追加一些室内设备方面的修缮、清理等服务，例如清理水道、空调等。

回帖者C：这是个有难度的问题。你需要考虑一下，这位租客是否优良？租金和行情有多大的差距？根据这些情况，判断自身是否希望这位租客继续居住下去。至少，除了每两年一次的更新时期外，不会做出租金方面回应。到了更新期，如果房租与行情持平的情况就不必降低房租，如果比行情稍高的情况可以考虑将更新费减半。其实这还要看房屋的竞争力，如果购买时选择了竞争力高的房屋，即便租客搬走也会有下一位租客立刻申请入住，这就不用担心了。

简单的总结一下。

一、了解日本租房更新费

日本租房更新费是什么？更新时期又是什么？房东需要了解一下。由于日本房屋租赁合同大多为两年更新一次，租客提出调整租金的要求大多也会在这个期间内。在日本租房相关法律中，此类降低房租的交涉是被认可的。不仅是签订契约时，租客在入居中也可以进行。但因为租房契约已经签订，如果没有特殊条款，租客入居中的房租交涉往往不会起到效果。

二、租客要求减租需要多方面思考

对海外投资者（房东）来说，租客通常会与管理公司或不动产中介公司进行沟通，并在租赁契约到期前的1至3个月传递通知。房东可以参考不动产中介公司的提出的意见进行综合考虑，并下决定处理，建议提前了解附近房屋的租金情况（行情）。

当然，除了一般情况，不同的房屋还需具体问题具体分析。什么样的房屋竞争力高？哪种房屋类型需要避开？如果你也有在日本购房的意向，可以与我们进行具体沟通。