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从四个要点判断日本一户建的投资价值
2021-06-07 377人浏览

开篇先放上一波日本一户建的相关金额数据。首都圈新建一户建的平均价格为3750万日元。细化到土地价格,离市中心越近金额越高,平均价格如下:东京23区5200万日元,都下(东京内除23区外的部分)和神奈川县3900万日元,埼玉县3200万日元,千叶县3000万日元左右。

哪些方面会影响到一户建的价格和资产性?

一、土地所有权

通常来说,日本土地分为所有权和借地权两种。有分析称,在一户建价格中,建筑物占比较小(首都圈平均为27%左右),土地则占比较大。日本90%的房屋都是所有权,不过借地权的房屋价格会便宜一些。建筑物是会出现损耗的,价值也会慢慢下降,但土地可以交易,因此要看清其价值。特别是一户建,自然是所有权类型更佳,最好排除借地权类房屋。

 

二、土地价值

同样的用地,同样的土地面积和建筑面积,价格也会存在差异。例如,土地的形状和与道路的接触方式会改变土地的价值。以下项目能使价格产生5至10%的差距。

01 与道路相连的方向,南比北好。

02 比起私人道路,公共道路更好。

03 与道路相连的长度越宽越好。

04 接触的道路以6米为标准。

05 在角地等处,两个方向与道路相连比较好。

06 用地最好是完整形土地(长方形)。

 

三、建筑物价值

可以参考物件长期优良住宅和“住宅性能评价书”。相比之下更受到关注的项目如下。

01 建筑物的抗震力。

02 柱子和地基等的耐久性。

03 火灾安全性。

实际上,这三个项目都有相应的国家评价标准。01是耐震等级,02是劣化等级,03是耐火等级,均为住宅评测标准项目。如果是附有“住宅性能评价书”的住宅,在一定程度上更能令人安心。

 

四、住宅设备

住宅设备对一户建的价值有很大的影响。与首都圈的平均价格相比,价格差异最明显的是热源。热源的种类有三种,城市煤气、全电气化、丙烷气。首都圈热源87%是城市煤气,全电气化占2%,丙烷气占11%。热源可以理解为单纯的地理位置,因为地理位置不好,城市燃气无法供应,就会采用全电气化或丙烷燃气(也会有例外情况)。

 

与热源类似,因有无设备而价格差异较大的是地暖。首都圈的地暖采用率为24%(东京23区内51%的一户建安装了地暖),比平均价格高出882万日元,越是昂贵的房子就越会引进。

 

事实上,无论是日本一户建或公寓都存在优秀的建筑,因此在投资前,需要以这四个要点为基础来具体问题具体分析。不管选择的是哪种不动产类型,投资者都应该做好事前调查、制定投资计划,选择符合标准、适合当地需求的那款。


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