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哪类日本投资用公寓可以实现超过99%的入住率?
2021-07-26 127人浏览

日本媒体通过登记数量了解到,有一类公寓的希望入居者在一年间增加了4倍,达到1600件,成为人气颇高、租客们等待入住的“排队公寓”。听上去很夸张,实际上简单的说,就是房屋拥有独特性,租客随之蜂拥而来。

 

对日本房产投资者来说,这类公寓首先被举出的优点就是“高入住率”,实现“年平均入住率99.1%”的高运转。这是如何做到的?答案也是这类公寓的突出特点,因为拥有一般租赁公寓没有的高隔音性能,对于有需要的入住者(音乐系)来说没有其他更好的选择了。

 

作为租赁公寓,随着家庭结构的变化和工作调动等,有时也会发生不得已的租客自然搬离。如果是普通的租赁公寓,重新招租需要花费一定的时间。而这种拥有等待列表“排队公寓”可以缩短空房时间。管理者通知登记人员,马上就会有新的入住者。

从高需求的角度来看,隔音公寓租金可以比周边的租金行情高出30%左右,根据不同的房屋可以设定较高的租金。也就是说,如果同样面积的周边公寓租金行情是10万日元,隔音公寓就可以设定为13万日元左右。

 

此外,一般的租赁住宅,随着新建时间的推移,为了与周边竞争房屋相抗衡,必须采取一些对策。而隔音公寓的入住者可以感受到其高隔音性能,这是其他公寓无法替代的价值和魅力,所以即使从建成开始过了一段时间房租也不会降低。不管周边有多少新房子,“卷入房租降价竞争的风险较小”也是一大优点。

 

有案例中的隔音公寓能够长期稳定的满室经营,不仅仅是因为“硬件性能”。其软件,也就是招募管理方面,也由了解音乐爱好者心情的专业人员一贯负责,租客与之相谈的过程更加顺畅舒心。实际上,由于爱好相似,入住者之间,以及入住者与工作人员之间的演奏会、发表会等活动也很活跃(疫情期间还在策划其他活动)。

 

高性能的硬件,加上“灵魂”的工作人员,这才是真正的隔音公寓。正因为如此,房东才能安心持续稳定的进行租赁经营。也许有人会担心:“虽然知道隔音公寓性能颇佳,但相应地,公寓体积会变大,建筑成本也会增加。”不仅仅是单纯的壁厚,或使用很多昂贵的隔音材料等方法,而是房屋结构、外墙壁和天花板的定制,这种设计就需要依靠建筑人员的经验和技术来实现了。

 

当然,隔音公寓的价格也不能与普通公寓完全相同,根据区域和规模的不同,与普通公寓相比,初期投资成本大概要高出20-25%。另一方面,如前所述,房租预计会比周边市场高出30-40%左右。在回报更高的基础上,租赁经营中的空置风险也能在较长的时间内得到控制,那么这方面的担忧也就能消除了。

 

从隔音公寓的案例可以看出,经营日本房产租赁事业需要选择有特点、好招租的物件。虽然不一定能比优秀案例那样出挑,但选择需求相对较高的物件,一直是大部分投资者所追求的。


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