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投资用日本房产的价格如何判断?
2022-06-28 103人浏览

与客户沟通之际,对方发出了这样的感慨:“比起投资用日本房产的价格判断,还是居住用的更容易了解。”这话没毛病。考虑购买居住用房产的主要是普通消费者。购买时,倾向着眼于“居住舒适度”和“便利性”来做决定。因此,重要的是“市场性”。

 

居住用日本房产的核定额是以市场的“交易案例比较法”为基础决定的。在交易案例比较法中,利用过去在同一公寓内或附近地区交易过的类似房产的过去交易案例等资料,与现在出售的案例进行比较,从而计算出价格,所以即使对房产业界不太了解的人也能通过调查案例掌握一定程度的市价。

 

考虑购买投资用房产的主要是投资者。在购买时,人们往往会着眼于房屋的“收益率”来做决定。因此,重要的是“收益性”。投资用房产的核定金额是结合以收益性为基础的“收益还原法”和以房屋本身的价格为基础的“交易案例比较法”来决定的。

在收益还原法中,通过求目标房产将来可能产生的纯收益的数值之和,计算出目标房产的估算价格(收益价格)。换句话说,就是“根据可预测的收益性来评价该投资用房产的价格”。

居住用房产的情况下,即使是没有房产知识基础,也可以根据类似的交易案例推算出大概的核定金额。与此相对,如果是投资用房产,加入了收益还原法,那么不了解的话就很难计算出核定金额。

 

我们使用大致的可预测的收益性来计算一下。从预期收益率算出出售价格,计算公式如下:出售价格=年收益÷预期收益率。例如,年收益100万日元、预期收益率5%的房子,100万日元÷0.05就是2000万日元。但要注意,可预测的收益性只是一个目标收益率,所以只能作为参考值来考虑,可以使房产投资者心里有个谱。真正确定房产价格还是需要由专业人士来具体判定。

 

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