在进行日本房产贷款申请中，或许有人会遇到以下问题：“银行说‘房产担保评估低，贷款很难’，该怎么办呢？”

原本，日本银行对作为担保的房产进行评估时的基本思路是“在出售获得资金的前提下，决定作为担保的房产的价值”。也就是说，在银行贷款中，抵押评估过低的房产，就是银行认为“很难卖出去”的房产。

但是，日本银行认为的“卖不出去的房产”与一般人的印象不同。银行所说的“卖”，是指“拍卖”。所谓拍卖，是指当借款人无法偿还贷款时，银行通过法院将房产出售，从出售所得中收回贷款余额的程序。在拍卖会上，专门处理拍卖物品的房产中介等专业人士会聚集在一起，从各个方面对房产进行考察。换句话说，银行和房产公司是以“将其作为商品出售”为前提的视角。了解这些差异，就能在选择房屋时提供一些提示。

举个例子。

如何评价日本房产的交通便利程度？

日本银行对房产的评价其实是“距离车站3分钟以上”的房产，步行的话需要3分钟以上（步行1分钟=80米）是正面评价。太近了或许会有车站带来的噪音，当然离车站太远也是不行的，最好在10分钟以内。大型道路沿线的评价和车站一样，道路也要重视适度的距离感。

再举个例子。

如何评价日本房产的土地形状和面积？

土地的形状有长方形、正方形，也有弯弯曲曲的歪七扭八类型。这种土地形态在银行和房地产业界被称为“地形”。另外，从平地的土地到山区倾斜的土地，地表也有平坦或凹凸不平的差异。这种土地形态被称为“地势”。

土地最容易卖出去的是正方形和长方形等四边形的土地。另一方面，奇形怪状的土地和广阔的土地原本就多见于地方和山区。在都市和繁华街等地，因为对土地的需求很高，即使形状奇怪、面积太大，也会修改使用。但是在地方上，土地上有山林，周围有河流，有些土地很难建设，所以就把土地原样保留下来。

作为日本房产投资者，在做担保评估的时候可以考虑：

“如果是我，我愿意住在这里吗？”

“自己能在这里做生意吗？”

“如果是我，会买这个房产吗？”

以这样的视角来看待日本房产。

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