在房地产的买卖和赠与、继承中，土地占了不可忽视的一部分。那么，下面就聊聊这一部分的价值是依据什么来调查、判定的。

为什么说日本房产用地“一物六价”？事实上，土地的估价会根据目的的不同分为多种，包括公示地价、基准地价、市价、继承税路线价、固定资产税评估额、房地产鉴定评估额。例如，在征收不动产继承税时，参考的是“继承税路线价”；在不动产买卖交易时参考的是“不动产鉴定评估额”。

公示地价。

国土交通省在每年1月1日调查全国各地的价格后，于3月左右公布。除了作为土地交易和继承税评估等的参考指标使用外，也作为金融机构的担保评估和反映房地产市场实际情况的指标使用。可以在国土交通省的土地综合信息系统中查询。

基准地价。

是都道府县在每年9月左右公布，和公示地价一样，用于计算土地的买卖价格。虽然与公示地价相似，但是公布的时期、实施期间、对象地区等有所不同。依据国土利用计划法进行评价，作为对象的地域比公示地价要大。可以在国土交通省的土地综合信息系统中查询。

市价。

虽然公示地价和基准地价是作为土地交易的指标公布的，但实际上并不是一定能以那样的价格进行交易。市价则指房地产买卖中卖方和买方之间达成交易的价格。房地产的出售价格是由该地区的需求和供给、房地产的特征（选址条件、建筑物的建成年限和设备、面积等）等因素决定的。实际成交后才能知道实际价格，一般情况下价格是公示价格的1.1至1.2倍。可以在国土交通省的土地综合信息系统中查询，也可以委托房产公司进行评估、核定。

继承税路线价。

遗产税和赠与税的计算依据是遗产税路线价。继承税路线价格于每年1月1日确定，7月左右由国税厅在《财产评估标准书》中公布。继承税路线价格大多设定为地价公示价格的80%。可以在国税厅网站的路线价格图·评价倍率表中查询。

固定资产税评估额。

是指主要在计算固定资产税时使用的基准价格。固定资产税是每年对拥有的不动产征收的税金。也就是说，如果想知道每年支付的固定资产税是多少的话，在固定资产税评估额上加上一定的税率就可以算出。固定资产税评估额由各地方政府以3年一次的频率确定。从市区町村送来的纳税通知书可以得到金额数据，也可以委托房产公司来查询。

房地产鉴定评估额。

是指房地产鉴定师对房地产价值进行调查、评估后计算出的金额。鉴定评估额是根据不动产的种类、场所、周边环境、建筑物结构和设备等各种因素计算出来的。不动产鉴定评估额除了用于不动产买卖、继承、赠与等场合外，也用于金融机构计算不动产的担保价值。如果想知道估价，需要委托房地产公司调查。

日本土地的评估额根据目的分为6种，有的在官网是可以查询到，有的则需要委托专业人士来估价。需要注意的是，由于买卖是需要双方达成一致的，真正的购买价格或许会出现差异。

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