有客户说：“观望了很久，还是不知道什么时候下手好。”换句话说，就是：如何判断日本房子的购买与出售时机？这次以整栋公寓为例进行分析。

购买方面。

比较容易想象的是房屋价格下跌的时机。如果整栋公寓的价格下跌，一定是在“利率上升”、“日元升值”、“建材价格下跌”等条件都具备的时候。

如果发生像泡沫经济崩溃后那样的房地产价格暴跌情况，房子自然是降价的，但毕竟是特殊情况。从最近来看，即便发生了疫情，日本房地产价格也没有下降。

通常来说，个人进行的日本房产房产并不是以资本增益（房产买卖）来获利的，而是以稳健的收入收益（房租）为目标的投资。因此，与价格变动相比，作为投资者应该优先考虑“自己所处的环境”。常见做法是根据自己的财政状况与需求来决定购买时机。

出售方面。

在出售之前设定什么样的路径，对房地产投资来说很重要。出售时机有几个标准。

一是出售价格超过购买价格和维护费用之和时。

这就是所谓的资本增益相关，是很容易理解的状态。为了提高出售价格，需要提高土地价格等。

二是整栋公寓满室状态时。

日本整栋公寓的出售基本是以有入住者为前提的。因为今后的收益率很容易计算，所以“满室出租中”的话价值就会提高。满室意味着对租客来说地段、建筑、设备、停车场、房租等方面都有吸引力。业主正确分析房屋的魅力，就有可能以高于周边房屋的价格出售。

综上所述，根据投资者的目标、需求以及未来规划的不同，实际的买房与卖房时机也会有很大差别。最好还是具体问题具体分析，选择更适合自己的情况。

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