日本住宅的耐用年限是什么？一般指的是法定耐用年数，但根据判断标准的不同，还有物理耐用年数、经济耐用年数。无论如何，住宅的耐用年数与实际寿命是不同的。

国土交通省规定的法定耐用年数。

法定耐用年数是国税厅用于计算折旧的年数。住宅的不同建筑材料规定了法定的耐用年数。例如木结构住宅是22年，钢筋混凝土结构住宅是47年，砖造住宅是38年。建造住宅每年都需要折旧，折旧期间是根据法定的耐用年数来决定的。

物理耐用年数。

物理性耐用年数是以工学判断为基础决定的耐用年数。表示房屋因经年老化和自然消耗而到达无法使用状态需要多少年的时间。即使是同一栋住宅，由于建筑材料、机械、电气设备等的不同，其物理耐用年数也会不同。即使是同一种材料，由于气候等条件的不同，耐用年数也会不同。

经济耐用年数。

经济性耐用年数是指包含了市场价值的耐用年数。根据是否能在市场上售出来进行评价，如果市场需求高，耐用年数就长；如果需求低，耐用年数就短。理论上来说，装修后外观更好的话，使用年限会增加，但如果装修费用超过了重建费用，就没有意义了。

日本木造房子只能住22年？耐用年数和实际寿命并不同。根据国土交通省的法令，新建木造住宅的法定耐用年数是22年，因此每22年就要折旧一次。如前所述，这只是税制上的耐用年数，并不是超过22年就不能使用了。

木造住宅的建筑材料相当耐用，但厨房、浴室、厕所等住宅设备在20年左右就需要翻新。即使不翻新，忍耐着继续使用，过了30年也可能会到完全不能用的状态。由于这些原因，如果不保养，住宅寿命或许真的只有20至30年。据调查，好好翻新、维护的话，住宅寿命可以达到80至100年。

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