在城市这个平台上，人口更替越频繁的地区，房地产市场越活跃，地价就会越高。

要说为什么，来往的人多了，房屋买卖、租赁就会活跃起来。迁入的人需要探索城市，购买很多东西，带动相关行业发展。

就像“城市的新陈代谢”。一定数量的人经常处于更替状态的城市，经济发展加速，地价和资产价值上升。

日本哪个城市“新陈代谢率”高？从全国来看，代谢率超过10%的城市，也就是总人口的10%在一年内进行更替的城市，其房地产表现良好，地价有上涨的倾向。

当然，地价也会因其他原因发生变动，例如品牌选址、新产业、工厂进驻等，但大致上可以确认它们之间存在关联。

先来看看市中心。都心3区（千代田区、中央区、港区）的代谢率较高，人来人往多的市中心新陈代谢活跃，地价上涨是很容易理解的。

其次是新宿区、丰岛区、涩谷区，人群集中在新宿、池袋、涩谷等换乘大站周边。

之后是台东和墨田，也是近年来外国人急速增加的引人注目的城市。特别是台东的外国人数，截至2024年10月有2万295人。占全体人口21万5956名的9.4%。

还有文京、目黑两区都有许多高评价的住宅地，由于人气高涨，人口不断流入，地价呈现上升趋势。

当然，这是以行政区为单位的代谢率、地价增减率的比较，并没有考虑到个别街区的区位优势。因此，这只是衡量今后日本房产市场走向的一个指标。

不过，只要房产是人们生活的基础设施，代谢率与地价增减的关系就相当明确。虽然不能仅以地价上涨来评价资产性，但在购买住宅或进行房产投资时，不妨参考一下。

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