价格突破与投资动机

2023年东京23区新建公寓均价突破1亿日元，近15年以"增值预期"为核心的投资性购房需求显著增长。尤其是市中心3区，千代田、港区、中央区，仍保持上涨趋势。

价格稳定性与抗跌机制

市场理性化进程。

泡沫经济时期的非理性投机（如单日三次转售抬价）已被基于租金收益率的价值评估体系取代。

泡沫经济时期的房地产交易在现在看来是异常的。例如，同一套房子在一天内被买卖三次，当天房屋价格从1亿日元飙升到1.5亿日元的交易也很盛行。这是利用没有经济合理性的期待值来抬高价格的行为。

但是，泡沫经济崩溃后，外资企业进入了日本房地产市场，也将理性交易思想带入了房地产市场。从预计的租金收入计算投资收益率，反映在房地产价格上的想法已经形成，以与周边房地产收益水平相匹配的价格进行销售。是实际需求。

未来价格走势预判

处于核心区上涨逻辑。

与海外的大都市圈相比，东京主要区域的房地产价格依然相对便宜。在日元贬值的今天，这种倾向越来越强烈。

日本允许外国人持有不动产，所以以中国企业为首的海外资金持续流入，也在一定程度上支撑着购买。

人口方面。

东京为净流入地区，凭借资源集中度维持稳定需求。非核心需求区域需警惕人口减少风险，建议重点关注30年人口预测数据。

投资建议

由于建筑基准法的修改，2025年以后，住宅的隔热性能要求水准提高，建筑确认申请也变得更加严格。

住宅的耐震基准也在每次修改的时候变得更加严格，按照法律修改前的基准建造的物件很难出售，推荐购买符合新建筑标准的房屋。

另外，建议关注翻新潜力，通过专业维护提升二手房产流通价值。

作为外国投资者，可利用日元汇率优势布局核心区。

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