小A几年前在日本买了房，近日很惆怅的发帖感叹：“同地段，凭啥别人买的日本公寓增值30%？”

在日本公寓价格走高的当下，避免购房失败需从长期保值性、市场流动性、持有成本三个方面综合考量。

价格基准：以二手成交价为参考

务必查询同区域同类型二手公寓的近期成交案例，尤其关注每平米单价和总价上限。

有的房子挂上的价格或许与成交价不同，因此直接查询房源售价的方式并不稳妥，建议询问日本房产担当成交价。

户型选择：70平米还是受欢迎

流通性优先，70平米被认为是市场主流需求，买家群体广泛（家庭、投资等），易匹配。

避免极端户型，例如超大面积，单价虽合理，但总价过高，潜在买家少。再例如，一些定制房屋过于有特点可能会降低大众接受度。

持有成本：房价外的隐性支出

根据公寓情况不同，管理费与修缮费的金额也会存在差异。过高或过低都需要警惕。建议购房前查看修缮计划书等，考虑实际情况时候否合理。

借地权公寓仅在市中心稀少地段有价值，郊外或地方的借地权房产易贬值。

保值资产的核心特征

条件：核心地段、近车站、大规模社区（总户数多）。

优势：持续重建预期，住户收入高，资产价值稳定。

加分：周边有大规模再开发项目，人口导入效应、高端客群聚集，长期抗跌。

可以要求日本房产担当提供同区域近几年二手成交数据，重点关注单价、总价、成交周期。

关于地段，人口持续流入＞商业配套成熟＞交通便利＞学区资源。

总体来说，考虑流动性、稀缺性是避免购房失败的铁律。优先选择市场主流户型、核心地段、高收入人群聚集的社区，方能在高位市场中实现稳健投资。

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