先说结论，如今的日本房产市场情况不是泡沫。

现在的好地段公寓供不应求，而且需求强劲、供应不足的状况今后还将持续。

供应端核心制约因素

劳动力短缺：劳动基准法修订后，建筑行业加班时间受限，导致施工效率下降。企业需通过增加人手应对，但劳动力缺口持续扩大，用工荒加剧，作为成本之一的人工费上升。

材料成本飙升：钢材、木材、混凝土等价格上涨。日元贬值也是重要原因。供应链混乱，运输延误也导致建材价格上涨，推高建设成本。

土地供应瓶颈：核心城市土地所有者惜售，开发商竞拍激烈，土地成本上升。

需求端强劲支撑

居家办公常态化：2024年调查显示很多企业保留混合办公模式，推动家庭空间升级需求。

双职工收入支撑：东京都区部双职工家庭平均年收入超1000万日元，可负担更高的公寓价格（首付+贷款）。

通勤改善需求：疫情后更多上班族希望缩短通勤时间，核心区公寓需求激增。

市场表现验证

2024年东京新建公寓均价上涨，连续多年创新高。热门项目（如港区麻布十番）开盘即售罄，开发商通过分批销售策略（如每次推出几套）延长销售周期并逐步提价。

但同时新建公寓供应量下降，二手房市场同样紧张，核心区挂牌房源量减少，供不应求。

东京核心区房产购入潮，为何说“泡沫论”已过时？

供需缺口短期无解，劳动力短缺、土地供应限制与产业需求外溢将长期存在，支撑价格上移。

价格与需求匹配：房价、出租收益、贷款利率数据，综合来看投资属性稳健。

作为日本房产购买者，建议优先选择核心区交通枢纽（如JR山手线沿线）、带商业配套的新建公寓，关注开发商分批推盘节奏以捕捉阶段性机会。

长期持有优质地段房产，利用租金收益对冲风险，获得投资成功。

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