2025年6月，东京板桥区一栋房龄超40年的公寓引发社会关注。

其月租从72500日元（约3590元）骤涨2.5倍至19万日元（约9409元），导致约40%居民被迫考虑搬迁。

这不仅在日本媒体上被大肆报道，在国会上也被提及，之后以中国籍房东撤回涨价决定暂告段落，但却掀开了日本房地产市场中外资管理与租金定价机制的深层讨论。

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在日本租赁市场，房东拥有基于市场原理的租金调整权。

根据法律修订后的市场化机制，租金水平遵循“习惯与合理性”原则。

当周边同类房源租金显著上涨、房屋维护成本激增或设施改造升级时，房东可提出租金调整方案，但需提前书面通知租客，并提供周边租金行情等参考依据。

从这次的案例来看，核心区域因需求旺盛偶见5%-8%的调整案例，但东京老楼租金2.5倍暴涨显然超出合理范畴。

公寓房龄超过40年，理论上存在设施老化导致的维护成本上升可能，但业主未履行必要的协商程序，且同步引入民宿运作、停用电梯等行为，被质疑通过“生活环境恶化”迫使租户搬离，违背了租赁关系中诚实信用原则。

中国房东踩了日本租房规则的雷？

在国内，租赁市场长期存在“业主主导”特征，租金调整弹性较大，部分投资者习惯通过大幅调价实现资产增值。

然而日本租赁市场强调“契约严守”，即便拥有所有权，房东也需尊重租客的稳定居住权。

市场活力的前提是规则共识，当跨境投资遭遇制度差异时，需建立“合理涨幅有依据、程序合规有保障”的管理体系。

换句话说，涨租金可以，但要有理有据。

另外值得注意的是，伴随民宿经济兴起，部分外资业主将持有的公寓擅自改造为住宿设施，这是不合规的（民宿有民宿的运作条件）。对这方面感兴趣的话可以直接询问担当。

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