确定投资日本房产之前，很多人都会产生这样那样的疑惑：

“只投资单间公寓的话没问题吗？”

“即使是东京，因为总人口在减少，租客也减少，而一居室公寓多了起来不是很危险吗？”

这次的回答者是个人投资家X。

目前拥有37户房产，时价资产额达到约10亿日元（约合4893万元），年房租收入约4000万日元（约合195万元）。

关于“东京人口”

X认为，人口不会减少的地方是东京。

日本的人口减少，如果认为“全国各地到处都在减少人口”，那就错了。人们自然会离开不方便的地方，聚集到生活便利性高的地方。

也就是说，地方城市、郊区等的人的确会越来越少，但都市车站附近步行5至7分钟圈内的地区，因为其便利性而聚集了更多人。

数据也证明了这一点。

东京23区的人口持续增加，从2025年公布的公示地价来看，东京23区的地价也连续4年上涨。

在基础设施完备、很多人生活的地方容易做生意，所以餐饮店和零售店很多。

人多的话，医院等相关设施也会充实。

是因为人多而提高便利性，还是因为便利性高而人口增加？X表示并不知道哪一个在先，但无论如何，只要能在方便、人多的地方以适当的价格提供住房，需求就不太可能消失。

关于“房产附带的土地”

X拥有的37户公寓几乎全是单间类型，也有人问为什么不选择一户建或整栋公寓。

X是走“长期租赁”投资路线的，认为只有对土地和场所的“利用”才有价值。

“我本身并不是通过出售房屋来获取房价上涨差价的投资者。在购买房屋之前，‘这个区域会涨价吗’几乎不考虑。”

对X来说，重要的是“这里是否有租客”、“有多少租客”，以租赁需求为中心进行考虑。

X认为，如果在每月现金流为正的状态下进行投资，总有一天能收回投资资金。

如果全部回收的话，即使以更坏情况考虑，销售额是0日元也没关系，所以对X来说“有没有土地”就不重要了。

土地的价值在于“利用”而非“持有”。

另外X也表示并不会刻意避开带土地的房子类型：“东京都内单间公寓的价格大概在数千万日元，等我认为资产累积到一定金额的时候也会选择高价带土地的房产。”

关于“老房没人租”

X很直白：“30-40年的房子没有人租是假的。只要便利且管理到位，租客也会接受。”

超过一定房龄的公寓，更需要注意的不是“找不到租客”，而是“管理费和修缮费金额是否合理”。

随着时间的推移，房屋自然会出现破损，因此需要进行适当的维修。

如果设定的管理费和修缮费过低的话，进行修缮的资金就会不足。

如果为了追求安心安全而过度地进行修缮的话，当然就需要更多钱。

因此，一边进行适当的修缮，一边节约管理费和修缮费，保持平衡运营是很重要的。

X的日本房产投资模式本质是“以租客需求为锚点，以现金流为核心，用小单位布局规避风险”。

在人口持续聚集的东京23区，只要抓住“便利性+管理平衡+资金适配”，获得稳定现金流并不难。

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