日本首都圈新建公寓价格屡次突破历史纪录，“亿元房产”已成为家常便饭的今天，住宅正在成为投资工具，而非“居住之所”。

首都圈新建公寓价格新高

首都圈新建公寓价格已然一次又一次突破高峰。

据不动产经济研究所统计：

2025年上半年（1-6月）首都圈新建分让公寓的平均价格为8958万日元（约合万元），刷新了半年基准的历史价格，与去年同期相比上涨6.5%。

东京23区的平均价格则破亿，所谓的“亿房”已成为市场的核心价格区间。

价格上涨的主要原因是建筑成本的高涨。人工费和建材费的上升，叠加日元贬值，特别是对高层公寓常用的海外建材的影响不容忽视。

此外，各开发商的战略也推动了价格上涨。供应户数呈逐年减少趋势，2025年上半年也停留在1万户以下的水平。新房供应数连续4年下降，追求“质大于量”的高附加值开发成为主流。

仅作为投资者收益

这种结构变化对于把公寓视为“资产”而不是“居所”的投资者来说是利好消息。

在市中心5区，外国人投资者和法人名义的房产购买增加。不用于自宅，以资产运用和继承对策为目的的购买引人注目。

但对于现在的日本中产阶层来说，“住在市中心”的希望正在成为不现实的东西。

引入的“空房税”是什么

鉴于上述实际情况，作为2025年7月参议院选举的追加公约，讨论了对“投机目的购买、没有居住实际情况的住宅”征收“空置税”。

“我们要确保本国国民能够有安心、以适当的价格继续生活的环境。要参考其他国家的例子，讨论具体对策。”

空置税是对空置一定时间以上的住宅追加征收固定资产税等税金的政策，其目的在于抑制住宅投资对象化，促进住宅的健全流通和利用。

例如海外，巴黎对无人居住的房屋征收最高60%的课税，加拿大温哥华对空置房屋征收1-3%的课税。

日本空置税引入

别只盯着新规！转售税与空置税，早就藏在日本楼市里了。

例如，神户市在2025年1月表示，将着眼于“塔式公寓的空房”，研究征税制度。高层建筑区域以投资为目的被购买后长期空置的实际情况是其背景。

例如，京都市已于2022年3月通过了“非居住住宅活用促进税（通称空房税）”，预定从2029年开始实施。在市街化区域内，对无人居住的空房、第二套住房等，征收0.7%的固定资产税。

税制改革有可能提高税率吗

现行所得税法规定，不动产转让收益是分开课税的，持有时间超过5年的税率为15%，5年以下的税率为30%。

可能会考虑将短期转让的税率提高到40%-50%等，明确的投机抑制政策可以通过税制改革来实现。

空置税争议不仅仅是单纯的税金问题。在社区“居住的权利”和“拥有房产的自由”相互交错的背景下，制度设计需要高度的平衡感。

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