外国人对日本房地产的“爆买”根本没有停止。

根据国土交通省发布的令和7年度《土地白皮书》，去年一年海外投资家的房地产购买额为9397亿日元，同比增长约63%。

近年来，非居住者外国人购买高价物件的例子增加，成为推高房地产价格的原因之一。日本房地产受到海外投资者关注的主要原因有三个。

日元极端贬值。

为应对新冠疫情，日本在2020年前后实施了大规模的金融宽松政策，各国在疫情结束后实施了金融紧缩，而日本则持续了一段时间的低利率状态。

从海外投资者的角度来看，日本的房地产比较便宜。

交易自由宽松。

再加上日本的房地产买卖管制宽松，外国人基本上可以在任何地方自由购买，即所谓的“自由市场状态”。

山林、农田、岛屿等水源地都可以成为买卖的对象，因此外资也很容易下手。

产权保护能力强。

而且，日本的房地产私权很强，国家和地方政府很难介入。

因此，即使是外国人也能很好地保护所购买房地产的所有权。

特别是在亚洲国家中，日本的这种倾向尤为突出，成为海外投资者强烈关注的对象。

外资正如何悄悄推高日本房价？

从各国对外国人房地产交易的限制来看：

加拿大原则上禁止购买住宅用房地产；

澳大利亚和新西兰禁止购买二手住宅；

在国内个人和企业本来就不能拥有房地产产权；

新加坡等国家也设定了很高的房地产交易税；

这都属于设置了实质性的壁垒。

日本也在2021年通过了《重要土地等调查限制法》，勉强限制了外国人拥有重要土地。但是，除此之外的土地限制可以说几乎没有。很明显，日本房地产对外国人的限制比较宽松。

方便、能够安心购买是一方面，价格合理又是一方面。

现在，东京都内的公寓，工薪阶层要拿出平均年收入的18倍才能买到70平米的一室公寓。

三菱UFJ信托银行发表的对开发商的调查结果显示，千代田区、港区、涩谷区的新建公寓购买者中有20-40%成是外国人。

尤其是都心六区（千代田区、中央区、新宿区、文京区、涩谷区、港区）的区分所有公寓在外国人之间很有人气。特别是港区等湾岸地区，比很多人想象的要高。

非居住者外国人以投资目的购买日本房地产时，也有通过东京都内的皮包公司购买的情况，也有日本人名义借贷的情况。

因此，开发商也无法掌握外国人购买房地产的情况，所以实际上可能比这个还要多。这种以日本房地产为投资对象的外国人的存在可以说是带动价格上涨的原因之一。

有人称：

外国人的房地产买卖限制，应该分为在留外国人和非居住者外国人来考虑。价格高涨的影响主要来自后者。

承认居住在日本并纳税的在留外国人与日本人同等的权利，对以投资为目的的非居住者的外国人有必要制定限制规定（正常买房出租不在此限）。

能够推测，实际实施规制时，更现实的方法是修改与房地产相关的税制。

在新加坡，签订房地产买卖合同时征收的印花税为房产价格的60%，签约时必须支付房屋价格的1.6倍。仅以转卖房屋为目的的购买在这里可以很好地防止。

日本也有短期内提高“短期持有时转卖税率”的先例，倘若将这类规定“复活实施”，的确能够抑制投机性转卖房屋行为。

在日本政界，关于这些限制政策的讨论正在高涨，未来具体情况如何，还需要继续关注。

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