之前文章中提到过，日本不动产协会对千代田区提出的“房产限购”要求态度冷淡。

这次千代田区破例要求的目的很明确。

因为“大量购买不居住的公寓”导致价格暴涨，剥夺了普通居民的购买机会。千代田区认为有必要抑制极端投机性的公寓购买，确保实际需求阶层的居住环境。

但房地产业界似乎对这一要求反应冷淡：“在自由经济的背景下，现状下感觉不到协会这样做的意义。现在的市场不正是以实际需求阶层为中心产生的吗？”

从法律上看，地方自治团体也很难直接限制民间房地产交易，很难用条例和法律来约束，现实中也只能提出“要求”级别的限制。

换句话说，千代田区的房产限购举措，或许仅为地方政府的倡导性意见。

推高房价的“投机者”

无论对象是日本人还是外国人，在城市中心新建公寓市场中，非实际需求的投资目的购买正在剧增。特别是以同一名义集中购买多套房屋，以倒卖利益为目的的情况尤为突出。

都心6区（特别是千代田区、港区、中央区都心3区）房产价格持续上涨，由于其地理位置和品牌力，公寓投资人气高，投机资金容易集中。

这种投机性购买在转售时增加了溢价价格，推高了整个周边市场。结果，价格一直飙升到一般购买者买不起的水平。

宽松政策下的“资产避风港”

数据证明，千代田区、港区、涩谷区的不动产购买者中，外国人所占比例约为20%-40%。

尤其是在经济停滞、居住环境恶化的情况下，外国富裕阶层大量将资产与家人转移到海外的“避难”现象正在加重。在日本，东京、大阪、福冈等作为这样的地区很受欢迎。

日本对于外国人购买公寓的限制，在世界范围内也是极其宽松的。由于《外汇法》和《不动产登记法》没有限制外国人购买，因此购买门槛较低。

再加上政治稳定性和法律制度的透明性，被认为是安全的资产避风港。

许多外国投资者以法人或个人名义批量购买多套房屋，利益集中在投资者身上，在没有全国统一的追加课税和保有期限限制的日本，几乎不存在阻止这一趋势的手段。

外国人购房限制为何“难产”？

例如，澳大利亚、新西兰、加拿大等国家部分禁止外国人购房；在伦敦等大城市，外国人购买第二套或更多住房时，通常会附加课税和保留条件；在新加坡，外国人从购买第一套房屋开始就要缴纳额外印花税（60%），短期转售也要征税。

这些都是试图与本国国民有所区别，大幅提高外国人购买公寓的门槛。而日本没有限制外国人投资这些房地产。

反观千代田区的要求，被认为“没有处罚的行政指导不起作用”。

没有强化国家和都道府县层面的制度。

现状仅限于行政指导，如果不遵守也不会受到惩罚。这样一来，实效性就会降低。

没有引入全国性监管。

日本政府很难对外国人的购买行为作出监管，并且提到“掌握具体居住实态这一步就难度很高”。

东京可以成为投资家的“游乐场”吗？不如说，现在的日本正在成为世界房地产投机资金的“最后的无防备市场”。

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