日本房地产投资领域中，关于“出口战略”，有必要从讨论购买房屋的阶段就开始设想。

这有点令人摸不到头脑：选择符合自己投资目的的房屋是很重要的，但是具体应该怎么选日本房子呢？

这次分享实际经验的是100亿投资、年收9.5亿租金的投资家（持有34栋、1068间房源），拆解日本购房逻辑，6个要点定“能变现的好房”。

修缮履历

有必要确认物件的修缮履历，把握可能需要修缮的地方和预计成本。

例如，确认了这个物件的修缮、检查履历，由于最近1年内进行了约1000万日元的外墙屋顶防水、公用部改修工程，因此判断暂时不会花费大规模修缮费用。

空置时间

询问租赁公司，查看租客记录。如果房子里长期居住的住户很多，意味着生活环境良好，居住者满意度高；如果入住者更换少，恢复原状的费用也会减少，意味着该房产具备明显优势。

周边环境

例如，物业步行范围内有小学、初中、高中，步行9分钟距离内车站一天的乘客人数也能够查询，再加上周边还有药妆店、便利店、超市和邮局，属于周边设施无可挑剔，今后也有更多租客愿意入住。

住户属性

都说“购买房屋时的检查重点是入住者属性”，但投资家则认为如果房产空置率低，且长期居住者多，就用进行详细的调查。简单地确认资料，没有发现属性差的住户，这样判断即可。

设备状况

“重点排查高花费维护部分。特别是用水处，修缮花费较多，应该好好检查一下。”例如新换温水洗净座便器等，倘若没有特别需要修缮的地方就是可以购买的。

租金价格

投资家在买房前，往往会对周边类似房屋的租金进行调查，倘若符合市场情况，就属于没问题的房源。竞品数量较少，具备差异化优势的话就更好了。

“只要综合判断不是难以出租经营的物件，我就可以决定购买。”

这次的投资家经验分享，最值得学习的并不是“买了多贵的房产”，而是“将买房预想拆解成了一个个可落地的检查项”，摸清就能够直接下手。

或许很多人认为投资房产门槛高，但根据硬指标，能够把“投资想法”变成“稳定收益”。每次积累经验，就像多攒一份稳赢筹码。

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