在日本房产买卖中，“重要事项说明”对房地产投资者来说应该并不陌生。

这涉及到大家最担心的“信息差”，也是日本买房中需要警惕的重要方面之一。

购买房屋时，买方与卖方和房地产公司相比存在信息差。无论投资经验多么丰富，如果不能够获取完整房产信息，就很难规避风险，也无法合理预测收益。

这时候，作为房产公司，有义务对出售的房屋进行说明。想要“识破不实信息，保住你的购房款”，更是应该对各个方面“刨根问底”。

从“漏洞”到“完善”

1967年以前日本宅建业法中并没有重要事项说明的规定，只有“关于重要事项，故意不告知事实，或者告知不实的行为”的禁止性条款。

但是，这样的“重要事项”并不全面，范围也不明确。

为避免购房者缺乏住宅交易相关知识，或在未对交易物件等相关重要事项进行明确且充分了解的情况下进行交易，签订合同，日本设置了这一制度。

现行宅建业法规定，住宅建筑业者有义务在签订合同前向买卖、租赁的对方等提交记载基于法令的限制等的书面资料并进行说明。被称为“重要事项说明”。

重要事项说明交付

法律要求，房产公司需要安排宅建士（具有专业资格），对取得或想要租赁物件的人，在合同成立之前，交付书面资料，对重要事项进行说明。

除面对面说明的方法外，还可以利用视频会议等IT技术，但需要满足以下条件：

宅建士及想要听取重要事项说明的人，能够以充分理解图纸等文件及说明内容的程度，视认影像，且能充分听清双方发出的声音，并能双向交流。

将由宅建士签名的重要事项说明书及附加文件预先交付（包括通过网络提供）给愿意接受重要事项说明的人。

想要听取重要事项说明的人，处于能够一边确认重要事项说明书和附件一边听取说明的状态。关于影像和声音的状况，需要在开始重要事项说明之前进行确认。

宅建士出示有效证件，想要听取重要事项的说明的人确认能在画面上辨认证件信息。

重要事项说明是为了“谁”

法律规定，重要事项说明的核心是针对“宅地或建筑物”，对于“是否存在委托关系”并无限制。

例如，即使房产公司只与卖方签订代理合同，也有义务由宅建士向买方提供重要事项说明和书面说明。

需要接受重要事项说明的人，包括买卖交易中的买房，租赁关系中的承租方。

重要事项说明也是保护一般消费者的制度。因此，如果说明的对象是具备专业能力的建筑公司，可以省略说明。

“重要事项说明”会作假吗

如果是故意向购房者传达错误信息，当然是违反宅建筑业法的。

那么，如果不是故意的呢？即使公司方面没有明确的说谎意图，倘若导致说明不足，也是违反宅建业法的，会处以业务停止处分等监督处分。

在日本房产业界，作假会受到非常严重的处罚，即便是过失也会有相应的处分，因此通常交易安全度很高。

另外，宅建士在交付重要说明事项书面材料时，必须在上面签名。也就是说，向购房者明示作为有资格者对重要事项说明书内容承担法律责任的意思。这也是一种保障。

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