三菱UFJ信托银行不动产咨询部发布了“不动产市场研究报告”，其中以“商品房非实际居住需求的购买量是否在增加”为主题进行了市场分析。

这恰好与此前东京千代田区的禁公寓转卖诉求高度关联。

千代田区要求禁止转卖公寓的背景是什么？

千代田区于2025年7月18日向不动产协会提出了“防外资炒房”的要求，内容有两点：原则上购买者5年内不得转卖再开发事业等销售的公寓；同栋公寓内同一名义人不得购买多户公寓。

提出这一要求的理由是，由于来自国外的、以投机为目的的公寓交易增加，导致价格过度上涨，想住在千代田区的人无法居住。

对于非富裕阶层的普通家庭来说，房价高涨与预算产生了不匹配，结果是考虑区域扩大到郊外，或者放弃购买转向租赁。另一方面，富裕阶层和投资者等即使价格暴涨也可以提高预算，因此市中心的亿元房产供应依然持续。

那么，在东京市中心，“投机购房”和“外资购房”真的在增加吗？

判断日本买房行为是否为投机目的并不容易。

没有按照投资目的和居住目的分开销售，仅凭登记簿难以判断。

“本来是为了居住而买的，但马上就要调动工作，不得不卖掉”，发生这种情况也很正常，所以很难挨家挨户了解实际购房情况。

那不如换个方向，从资本收益（转卖房产所得的出售收益）来分析市场。

在日本公寓价格显著上涨的今天，短期转卖可以获得资本收益，但统计结果显示，2024年被买卖的房屋中，房龄3年以内的占2.5%，房龄5年以内的占4.0%，也就是说，实际上没有那么多被转卖的房屋。

出售持有时间超过5年的不动产被视为“长期转让”，与5年以下的“短期转让”相比，税率降低近一半。结合数据，建筑时间在7年以内的出售事例更多。

另外，虽然市中心被指价格显著上涨，但短期买卖率推算值显示，千代田区、港区、涩谷区3区在东京23区中并不算高。

让我们来看看关于“外国人购房”的分析结果。

从世界范围来看，日本的房地产相对价格低廉，再加上日元贬值，海外资金购买日本房地产的现象正在增加。这是事实。

三菱UFJ信托银行不动产咨询部认为，最新数据显示，千代田区、港区、涩谷区的外国人购买者所占比例虽然高于23区其他地方，但导致价格高涨的程度并不高，对分让公寓市场整体的影响仅在一定程度内。

“短期转售率仅4%，慌啥？”

目前，关于千代田区的购房禁令，充其量只是“希望实施”的阶段，能否实现还得看房地产业界的动向。

如果您准备在日本投资置业，欢迎关注向日葵家日本房产，会定期推荐优质房源，或在您明确预算后，推荐符合需求的房源给您，让您不会错过一手信息。