近年来自然灾害频发，各国都在升级建筑材料与工法。但对于房东来说，此类灾害已绝非“意外事件”所能敷衍的风险问题。

“住户要求赔偿损失，希望马上把漏雨处修好。”

“希望降低不能使用房间的房租。”

“屋顶构件被吹飞，导致邻居家受损。”

......

作为房东，法律责任有多大？

公寓居室损坏时的修缮义务

房东有责任快速修复房屋损坏的部分。

根据法律规定，房东有义务将租赁物件保持在适合使用收益的状态（修缮义务）。

因台风导致公寓居室的窗户玻璃破碎、漏雨等情况下，房东原则上有维修的责任。

公寓居室部分不能使用时的租金减额

2020年4月实施的民法修正案明确规定，当租赁物件的一部分因损坏或其他原因而无法使用时，根据无法使用部分的比例，租金“无需等待请求即可自然减少”。

因为漏雨导致一个房间不能使用，阳台破损无法进出等情况都属于此类。

关于减额比例，基本上是由当事人之间的协议来决定的，根据指南，对“漏雨使用限制”提出了5%-50%的减少比例，作为客观标准在谈判时很有帮助。

建筑物构件飞散导致第三方受损

由于台风的强风，屋顶瓦片和外墙的一部分飞散，给邻居和行人带来损害时，可能会被追究“土地工作物责任”。

这是指建筑物的安装或维护存在“瑕疵”，即缺乏通常应具备的安全性。

明明是自然灾害所影响，但都属于房东责任吗？

这房东责任，早被日本法律卡牢了？

法院认为，由于自然灾害频发，“同规模情况并非不可预见”，因此不构成法律意义上的“不可抗力”。而建筑物也需要确保通常应该具备的安全性。

风险并非无法控制。

其实，作为房东也不必太过忧心。自然灾害带来的责任风险虽需重视，但并非无计可施，只要提前做好“预防+保障”，就能最大程度降低焦虑，从容应对。

更关键的是，风险完全可以通过工具转移。

强化日常维护，定期大规模维修。

除选房时做好检查，重要的还有建筑物的维护管理。

定期检查屋顶和外墙是否有裂缝或老化，特别是投资一定年龄的二手房时，重要的是要在购买前查看维修历史，并在购买后迅速制定必要的维修计划。

有计划地实施防水工程和外墙涂装等，将建筑物的安全性始终维持在高水平，是更成功的风险对策。

购买适当的财产保险。

火灾保险中附带涵盖风灾、水灾等的特别约定是必须的。

不仅可以支付万一受灾时的修缮费用，还应该考虑支付对受害者的赔偿责任的“设施赔偿责任保险”等。加入合适的保险比较安心。

与住户建立良好关系，建立紧急联络机制。

委托专业房产管理公司，担当能够与住户建立信赖关系。

专业担当会在预测台风接近时，事先提醒大家注意（收拾阳台上的东西等）。

此外，专业人士更有经验，明确受灾情况下的联系方式和应对流程，防止混乱，使迅速应对成为可能。

稳健的日本公寓经营不仅依赖于积极的投资决策，还依赖于这种踏实的风险管理。

说到底，法律责任不是“突然降临的麻烦”，而是引导房东做好日常管理的“安全指南”。

正确理解法律责任范围，做好万全准备，保护重要资产和入住者的安全，实现长期稳定的经营。

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