日本市中心公寓价格正持续飙升，这是不是“泡沫”？

泡沫分为两种类型。

一种是“谁看了都知道是泡沫经济”的情况。

例如某样物品价格明显超出价值很多倍。

事后想来，人们会认为“那些贪婪的投机者赚了钱”，但实际上，亏损的只有最后的接棒者，大多数投机者都赚了钱。明知是泡沫而进行投机，从某种意义上来说也是合理的。

不过，现在这样的泡沫已经很少见了。日本政府和银行会尽早出手遏制，如果有例外的话，黄金等资产或许还带有这类传统泡沫的特征，国际交易很难监管。

另一种是“在不知道是不是泡沫的时候扩大”的情况。

现在回想起来，“平成泡沫”明显是一场泡沫，但当时争议从未停歇。在推动日本经济的人中，也有不少选择贷款买房，如果每个人都知道这是泡沫，那么应该没有人会购买房屋，泡沫经济崩溃之后再低价买入就可以了。

在这种情况下，日本政府和银行要摧毁泡沫经济是非常困难的，但只要银行采取切实的行动（例如不提供贷款），泡沫经济就不会扩大。

平成泡沫经济时期的银行热衷于同行间的贷款竞争，没有进行冷静的讨论就发放贷款。

日本房价飙升，投资像一场赌“不是泡沫”的危险游戏？

平成泡沫的房价上涨源于“无理由的资产迷信”，但如今房价涨幅存在明确支撑：钢材、人工等建筑成本飙升，低利率（略有回升），本地人的实际居住需求，日元贬值、外国人的抄底价值洼地等。

市场分化显著，并未出现“全面涨价”。

泡沫经济时期的典型特征是“全区域疯涨”，而2025年日本楼市呈现“核心领涨”的趋势，地方圈并未出现夸张现象。即便是东京23区，涨幅也因位置而存在差异，并非盲目扩散。

银行房贷审核走严。

银行并未出现“无底线放贷”的情况，反而审核越来越严，本地人需要提供稳定收入证明，外国人也需要提供能够长期保证资产价值的的房产。

因此，目前日本楼市或许仅为“局部过热”，例如东京都心的优质资产，具有土地稀缺性与租金收益率支持，因此带来了长期持有价值。

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