2022年，小M正式成为日本房东，目前是在东京都内持有6套区分公寓的投资家。

根据过去的经验，小M分享了自己的购房标准（下述为小M口吻）。

第1、2户是从“大失败”开始的。

我主要选的是二手房，所以没有转售赚钱的想法，更重视的是“如何获得稳定的房租收入”。

从这个观点来看，即使会有一些租客搬离的情况，注意的也是这个区域是否能马上找到下一个入住者。

因此，基本上都是在东京都内23区购买房产，而且会选择主干道沿线有人流、商店街附近、大学和企业等需求不容易中断的地方。

另外，屋龄超过30-35年的物件，如果位置好，也在看未来是否有改建的可能。

比起“此时此刻的收益率”，我更重视能够长期稳定租赁经营的地段和环境。这是我的方针。

“地段细节”

我认为怎么说人都无法真的完美预测到区域价值，但从目前看，“这个区域很热门”之类的，选择这种范围就行。

不过，我认为离车站近是非常重要的。特别是我买的是面向单身人士的房子，所以便利性绝对不可或缺。离车站近，有商店街和24小时营业的超市等，非常重视这种“生活便利”的部分。

以前有人说过，从东京都内最近的车站步行超过10分钟，就已经是“乡下”。因此，我也以“步行7、8分钟以内”为标准。

在此基础上，选择从最近的车站到新宿、涩谷、池袋等换乘大站15分钟以内就能到达的区域。还是会有稳定的需求。

为了避险，考察建筑物的管理体制是否健全也是长期的重点。

“减分制”

在挑选房屋的时候，不仅会采用加分方式，还会采用“减分方式”。根据区域和收益率等列出候选项后，将“这里是负数”的点一个一个删除。

例如，如果列出10套左右符合预算和融资条件的房子，就根据其中“10年后还会有人住吗”、“离车站有点远”诸如此类的点进行减分。当然，重要事项调查报告书也一定会确认。

“不排斥卖房，但不以短期转卖为目的”

不过，我并没有“买入就一定不出售”的想法，但“为了获得出售利润而购买”是真正的专业人士竞争的世界，对普通投资者还是有些难度。

我想最终还是会因为价格上涨而卖掉。但为了坚实稳定，基本上想贯彻“出租赚取房租收入”的方式。

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