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了解信息,制定计划

当您准备在日本投资房产前,需要明确“想通过购买房地产达成的目标”“预备投资的金额”,以便根据您的个人需求制定合理的置业计划。

一、“想通过购买房地产达成的目标”,主要分为“自住”与“投资”两方面。
购买自住型房产,主要考虑的是自身喜好,以及未来是否有一定资产性。
购买投资型房产,“收入收益”“资本收益”两种。
收入收益(主流),是指将自己拥有的房产出租,通过租金收入获得利润。
资本收益,是通过未来出售房产获得利润。

二、“预备投资的金额”,包括购买房产本体的价格,以及房产相关税费。
购买房产时,一次性支出。
1. 中介手续费:房产交易达成时,向房产中介支付的手续费,统一为房价的3%+6万日元。
2. 房产取得税:登记土地或建筑物的所有权、转移以及其他法律权利时,缴纳的登记税费。这是为了公告该不动产的地址、所有者姓名、权利关系等资料。登记费用为土地固定资产评估额×2%+建筑固定资产评估额×2%。
3. 司法书士的手续费:材料整理、房产所有权转移需要由司法书士办理,手续费为6至10万日元。
4. 合同印花税:在日本每一份攸关商业交易的合约中,都必须贴上印纸来作为课税凭证,印花税由此而来。房产买卖合同所需的印花税约为5000至10000日元。
5. 保险费:火灾和地震保险,可以根据需要自选保险项目。

持有房产时,每年固定支出。
1. 每年需要交的房产税是指房屋和土地的固定资产税和都市计划税,常被简称为固都税(房产税)。
固定资产税:土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%。
都市计划税:土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%。
也可以理解为,日本房产每年的房产税大约是房产售价的0.3%-0.4%。
2. 租金收入税:为国税-所得税。租金收入被一并计算在购房者的总收入中,累进税率课税。购房者为非日本居住者及外商公司,租金收入将会产生20%的预扣税。

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3. 地方税:除了国家所得税外,日本居住者及日本国内公司需支付地方税。如外国公司在日本编制从事不动产租赁业务,也需支付地方税。假如租赁物件数量超过一定范围,个人名义屋主也可能被要求支付地方税。
4. 管理费(适用于公寓):为了日常管理的顺利进行,用于管理公司的委托费、公用部分的清扫费和水电费、公用设备的检查等。
5. 修缮费(适用于公寓):主要是为了实施以12年左右为周期等,需要实施的大规模修缮工程而积累的资金。

选择物件,进行考察

一、物件选择方面。
目前人气较高的3个日本房产投资类型为“单间公寓”、“整栋公寓”、“一户建”,以此为基础还会有“新建”“二手”之分。
1. 单间公寓
购买一间分开出售的公寓并出租。很多单间公寓因为地理位置好等原因是很受欢迎的房产,因此在后期出售、出租时都很有人气。
单间公寓的管理和维护都由管理组合统一进行,对于投资者来说省心省力。但是投资者需要每月支付定额的管理费和修缮费。
单间公寓投资所需的金额相对较低,投资新手也可以较容易的以此作为投资起点。
2. 整栋公寓
在一个建筑物里聚集多个入住者的整栋公寓,由于入住者完全为零的可能性很低,所以投资者的收入为零的可能性也很低。在这栋公寓里的房间数越多,投资者的收入也会越多。
因为整栋建筑物的所有房间都属于投资者,所以整栋一起管理更加方便。在后期维护时,根据多久进行墙壁和屋顶的修缮等的设定不同,维护费用也会有很大的差别,按实际情况进行,可以由投资者自己来把控。
因为是多户数、整栋类的房产,在购入时整体价格也会相对高,投资者可以按情况选择利用贷款的方式。
3. 一户建
主要是以育儿中的家庭型租客为中心,优势是通常这类租客入住的年限会比较长,较为稳定。例如全家一次性入住到孩子长大离开家,这种长期持续居住的可能性很高。因为很难成为空房,所以可以说很容易得到稳定的收入。
随着建筑物逐渐老化,即使建筑物年久失修,投资者仍拥有土地。未来根据投资者的意愿,不仅可以再改建新的房子,还有机会转换为其他房产类型等的情况(在建筑允许的范围内)。

 

二、房产考察方面。
网上有很多日本房产门户网站,购房者当然可以进行搜索。不过这些信息具有时效性,自己满意的物件并不一定还在售,需要具体确认。或者与日本房产担当沟通需求,第一时间收到新的物件信息。无论物件如何,都需要通过开发商或房产中介安排才能看房。如果不能亲自去实地考察,也可以委托房产担当,通过拍摄视频、照片的方式展现房子的情况。
这里需要注意,如果是带租约的房子(有租客的情况),只能考察外观,不能进入室内。


可以参考的物件考察清单。
(1) 物件的外观
1. 物件第一印象
每个人的审美都有差别,个人的第一印象是否喜欢很重要。
2. 与周边物件比较
与周边的同类物件相对有何优势?是否容易招租?

(2) 物件及周边的清洁感
1. 整体的清洁感
外墙、屋顶、植栽、自动售货机等,从外面能够看到的部分是否有清洁感。如果有污垢,是否可以简单地清理掉。
2. 共用部分的清洁感
入口、通道、楼梯等共用部分是否有粗糙感。如果是有粗糙的情况,简单清扫和收拾后是否可以解决?
3. 前面道路的清洁感
通常不被清扫,但其实稍微下点工夫就能改善建筑的整体印象。如果总是能保持很干净的状态,能够说明管理公司的认真负责。
4. 植栽的修整状况
树木和草是否有随意生长的情况?垃圾是否有被扔进缝隙的情况?

(3) 物件的建筑物本身
1. 地基
地基很重要。如果地基软弱,当遇到地震时就容易产生裂缝。当然一定要避免有裂缝的房子。
2. 裂缝
上述裂缝如果过宽,有可能对结构产生严重的影响。一般超过0.3毫米就需要注意了。
3. 地基下沉的可能性
一旦发生地基下沉,房屋就会倾斜。
4. 垂直性
可以在地板上滚动玻璃球,查看是否有倾斜的状态。
5. 违法增、改建
查看实际建筑物时,有没有发现登记簿上没有记载的部分?

(4) 物件的周边环境
1. 周围的印象
是自己也喜欢居住的环境吗?
2. 与日照有关
如果周围有空地,要确认是否有建筑计划,未来会不会遮挡日照光线。
3. 噪音
如果附近有电车、主干线公路、高速公路等,需要在室内确认噪音的程度。
4. 厌恶设施
例如垃圾焚烧厂、火葬场、污水处理厂、高压线铁塔、墓地、加油站、瓦斯罐、火药类储藏所,以及散发恶臭、噪音、振动等的工厂等。
5. 周边竞争物件
如果周边竞争房屋中的空室比较多,未来这个房屋也可能会为招揽客人而陷入苦战。

(5) 物件的周边设施
1. 最近的车站和巴士站
步行需要几分钟,路线(能去哪里)等。
2. 有没有停车场
大城市公共交通发达,而地方城市大多以开车出行为主。
3. 就学设施
例如大学、短大、专科学校等。特别是面向单身人士的公寓,如果周围有就学设施,就很容易招租。但需要注意校园是否有迁移计划。
4. 医疗设施
适合单身人士的休息日营业医院,面向家庭最好有儿科。
5. 购物设施
超市、便利店等,可以买到生活必需品。
6. 银行、邮局、政府机关
有这些设施在周围的地区,房屋租赁需求很高。
7. 餐饮店
特别是面向单身者,营业时间越长越好。


确认购买、进行签约

一、房产交易初期
1. 提交购买证明书。
买方确认购买,需要提交“购买证明书(或购买申请书)”,上面记载着希望购买的价格、买卖价款的支付方法(现金或贷款)、定金、合同及希望交付日期等。
2. 查看出售承诺书。
卖方在确认了买方证明书的内容并同意了所有条件的情况下,将出售承诺书寄给买方。出售承诺书上记载着卖方和买方经过谈判决定的买卖价格和签约日程等。

 

二、房产交易中期
1. 签订买卖合同。
除了出售物的简介之外,明示卖方、买方之间交易条件的文件是“买卖契约书”。买卖契约书是根据宅地建筑物交易业协会的规定条文制作的。如果有与规定条文不同的固有约定,可以在文末的“特别条款”栏中注明。
2. 查看重要事项说明书,并进行重要事项说明。
这是由日本「宅建业法」所规定的。宅建业者需要以书面的形式向购买者展示「重要事项说明」,同时还要以口头形式进行解说,地点并不拘泥于办公室。
包括城市规划法、建筑基准法、饮用水、电、煤气,沙土、水灾、石棉、耐震诊断,以及管理组合的资金状况等,是比买卖契约书更详细记载出售物状态的文件。确认管理费、修缮费的交纳状况等。从某种意义上来说,这是比买卖合同更值得仔细阅读的文件。
3. 附属设备表。
供应热水设备设置在什么地方,厨房是否有灶台、烤架、洗碗器等,浴池是否有烧水功能等,是记载建筑物内设置了什么样的设备的文件。结合各设备的设置状况,有无故障也被记载。
4. 房屋状况报告书(告知书)。
关于建筑物的墙壁、柱子等是否有裂缝、漏雨、白蚁,供水管道是否有故障等,卖家或者住宅调查公司告知买家的文件。加上过去在专有部和公用部发生的事件、事故、噪音等也有记载的情况。

 

在准备正式签订房产买卖契约时,买方需要准备:身份证明(身份证、护照等)、印章登记证明书、法人的登记事项证明书(适用于法人身份购房的情况)、委任状(适用于委托代理人购房的情况),以及房款10%的定金。


这里建议有意向的投资者:提前准备好所需要的公证书,包括姓名、国内住址、个人印章等基本信息。在明确了自己的购买预算和标准之后,如果找到了合适的房源,就可以立刻请日本房产担当协助递交购房申请,以便快速锁定最佳房源。

 

三、房产交易后期
1. 查看所有者变更报告。
以公寓为例,由于结算、交付导致房屋所有权人发生变化,需要通知物业管理工会。为此需要提交的文件就是“所有者变更申请书”。在提交所有者变更申请的同时,把管理费、修缮费等的扣款银行账户也告诉对方比较好。
2. 查看土地、建筑物的固定资产税评估证明。
所有者转移登记时,为了核算税金而取得。
3. 查看精算书。
是指一年内需要缴纳的固定资产税、都市计划税。如果是收益性房产,则是表示租客的押金和最近的房租分配明细的文件。
4. 查看引渡确认书。
买方支付全额买卖价款,卖方交付房产钥匙,在所有权转移登记文件齐备的阶段,卖方和买方在引渡确认书上签字盖章,至此,房产买卖交易结束。

 

建议买方在取得房产的时候将所有书面资料谨慎完好保存。从买房签约到拿到房产证,最快的可以在一个月左右完成。

 

如果所购买的房产金额比较大,希望利用贷款的方式购买房产,就需要接受贷款审查。对于没有日本身份也没有任何信用累积的外国人,想要以个人名义在日本贷款是比较困难的。如果这样的外国人想在日本贷款买房,可以采用在日本注册公司,以日本公司的名义,可以顺利申请到贷款。


持有房产,管理运用

一、投资用房产的管理方式
1. 自主管理。
指业主亲自管理,安排相关事宜。除非是较为有经验的人,大部分业主都不会亲自处理房产管理方面的琐事,而是请专业的房产管理公司来做。

2. 委托管理(主流)。
委托管理是指业主委托给房产管理公司来做。当房产被出租出去后,业主需要向房产管理公司支付租金收入的5%左右的管理费。与房产管理相关的内容可以全部委托给管理公司来做。严格来说,房产管理公司所从事的招募租客等业务,是以获得宅地建筑物交易法许可为前提的。

3. 次级租赁。
次级租赁是指通过转租的管理方式。例如,业主将整栋公寓一次性出租给房产管理公司。这种方式属于“租金保障型”,是指即使出现空置,仍需要支付给业主租金。房产管理公司会从预计满租的租金中扣除15%左右的管理费后向业主支付固定租金。优点是无论房产是否空置,给到业主的租金都是固定的。缺点是管理费比正常的委托管理要高。

 

二、房产的管理业务内容
无论是哪种管理方式,投资用房产管理的业务内容基本相同。
1. 钥匙管理。
进行钥匙的管理,确定新租客后,会将钥匙交给租客。租客搬走后,将安排更换钥匙等工作。钥匙的更换费用通常由业主承担。
2. 租客招募。
处理租客招募的相关事宜。向新租客介绍“入住规则和指南”。在租客居住的过程中发生问题时,需要进行一级处理。包括房屋设备故障、因其他居住者违反居住礼仪而导致的纠纷、租客要求减租等。
3. 安排第三方公司。
安排设备业者、清洁业者、保安公司等第三方公司。当房屋设备出现故障时,委托设备供应商进行检查和维修。对于规模较大的物业,安排清扫和保安工作包给外部公司。
4. 房租管理。
房租的存取款管理。租客的房租先存入房产管理公司的账户,扣除管理委托费用后再汇给业主。其优点在于,对于整栋公寓的每位租客收款是由管理公司统一进行确认,所以业主不必对租客收款进行一一确认。
5. 房租催缴业务。
当遇到租客拒付房租时,需要催缴房租。考虑到催款业务之后可能会发生冲突,需要在适当的步骤下进行,因此需要较为专业的知识。
6. 合同更新手续。
在租客提出更新要求的情况下,办理合同更新手续。有更新费约定的情况下,向租客收取更新费。另外,也有制作更新契约书和备忘录的书面材料等事宜。
7. 恢复原状的确认。
确认租客搬走时房屋是否恢复原状。根据产生的损耗与责任等规定来确认。



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