日本房产出租要注意哪些?

2020-08-03 1125人浏览
在日本买房出租时,首先仔细确认租赁合同内容包括租赁类型、租客信用水平、租客使用目的、原状恢复相关条款等。还需要提前计划清楚房屋租赁整个过程中各项管理业务交由谁来负责和处理。最后,房产出租后会产生许多杂费,需要确认是由房东还是租客来负担,并提前计算好以免房租收入无法覆盖支出造成亏损的情况。

在日本买房出租时,出租方(房东)与租赁方(租客)需要签订租赁合同。关于敷金(押金)、礼金、租金等涉及金钱方面的问题双方都会仔细确认。除此之外,在整个租赁过程中,还有以下需要注意的事项。

一、租赁合同内容

1. 确认租赁类型

日本房产出租分为定期借家和普通借家两种。定期借家,是指租赁期限到期即合同终止,不必进行更新。普通借家,是指即使租赁期限到期了,如果没有正当理由,房东不可以拒绝租客的更新请求。当房东只想短期几年内房屋空置期间计划短期出租房屋的情况,如果签订的是普通借家,很有可能等房东想要收回该房屋自用时无法顺利收回。因此在签订租赁合同时,签订的租赁类型需要仔细确认清楚。

2. 确认租客信用水平

涉及招租、签订租赁合同等常见交给专业的不动产中介公司代为处理,然而在签订租赁合同前,房东最好也确认清楚租客的基本情况。租赁合同中需要写明“如发现租客为涉及暴力团的反势力人员的情况,房东可解除租赁合同”的条款以保障房东权益。另外最好让租客提供住民票、源泉税票等可供确认的个人情况及收入证明材料。无论租客是个人还是公司,最好要求提供连带保证人,并且要求连带保证人提供可供确认的个人情况及收入证明材料,或者也可以委托保证会社代替连带保证人,由保证会社对租客进行审核担保手续。

3. 确认使用目的

租赁合同中需写明租赁用途(如居住、店铺或事务所等)。建议写明“如租客擅自将房屋用于其它用途,则为违反合同,房东可解除租赁合同”等条款。

4. 确认原状恢复相关条款

租客退租后,房屋必须进行原状恢复。围绕着原状恢复,容易在费用方面以及恢复到何种状态方面产生纠纷。因此,签订租赁合同时,以下三点需详细确认清楚。

  • 原状恢复产生的费用由谁负担。

  • 原状恢复费用负担比例。

  • 需原状恢复到何种状态。

为了防止租客退租时产生纠纷,建议在房产出租前详细确认并记录房屋及设备的状态。

当然,需要确认的合同条款除以上列明的事项以外还有很多。

二、管理业务分配

“只是将自己的房产在空置期间租给他人而已”,第一次出租房产时,一般都想得过于简单。然而,即便是自己的闲置房产,只要是租赁给他人,即构成了一项“事业”。需要事先计划并准备好将各项管理业务交给谁执行。以下是房产出租时涉及的主要业务事项:

  • 不动产中介公司

  1. 招租

  2. 签订租赁合同

  • 管理公司

  1. 每月收租

  2. 入住期间的问题、纠纷处理

  3. 退租

  • 物业公司

  1. 建筑公共部分清洁

  2. 建筑公共部分维护

  3. 设备维护、修理

  • 经营管理

  1. 设立账本

  2. 确定申告

  3. 缴纳税金

以上业务较为繁琐,可以委托专业的公司处理,也可以自行管理。

三、确认收支

出租房产时,房租收入覆盖支出是最基本的要求。伴随着各项管理业务,产生的杂费较多,需要提前计算好以防房租收入无法覆盖支出。会产生的主要杂费如下:

  • 固定资产税、都市计划税(房东负担)。

  • 收入所得税(房东负担)。

  • 管理费、修缮费(公寓的物业管理费,房东负担)。

  • 中介手续费(委托中介招租的情况会产生的费用,房东负担)。

  • 管理委托费(委托管理公司管理时会产生的费用,房东负担)。

  • 火灾保险费(租客负担)。

  • 清洁费用(租客退租时会产生的费用,一般由租客负担)。

  • 原状恢复费用(一般由租客负担)。

以上为日本房产出租时需要注意的主要事项。

日本房产出租要注意哪些?
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