投资日本房产需要注意什么？

在日本投资房产时需要注意的事项及需要充分了解的方面有很多，需要把握其中重要的三点。

一、容易忽略的灾害风险

在日本买房不能只看位置，环境，装修这些方面。在地震大国的日本，必须时刻意识到地震和洪水等灾害的发生风险。即使是不知道什么时候会发生的灾害，也要尽量选择可以放心购买的房产，把风险降到最低。

• 房产的灾害风险如何判断

日本全国的灾害风险，各地方政府都公开了危险地图，可供民众阅览。在房产买卖签约的重要事项说明书中也会写明，地区的危险地图等文件，可以进行确认。灾害风险有地震、洪水、液化和海啸等，应该特别注意地震和水灾。

1. 地震的风险把握主要看建筑物的耐震基准。1981年6月1日，日本更新了抗震标准，在这一天以后申请的建筑确认的建筑属于新抗震标准。在满足一定的抗震标准的基础上，会让人更放心。另外，也可以事先在危险地图上确认地区信息，了解避难路线和抗灾设备。需要注意的是，很多客户觉得，新抗震只是比旧抗震物件高了一个抗震级别，相对都是比较安全的房产，旧抗震物件只要回报率高也可以购买。但从投资角度讲，新旧抗震的区别主要是旧抗震物件多数不能贷款，市场流通性较差。虽然中国客户购买房产的时候多数不能贷款，但是在再次出售的时候，同样需要买家全款购买，大大限制了物件的流通速度，出售一般需要更长时间。
2. 考虑到洪水、海啸等水灾风险，可以选择海拔较高的房产。即使是在一栋公寓里，选择层数高的房间，是可以避免水灾风险的对策。

二、决定房产价格的要素

以下这三个要素决定了房产的市场价格。根据物件的用途不同，定价也不同。在明确了市场价格之后，对房产的售价就有一定的把握，才能最终把握房产价格的合理性。

• 市场性

了解市场上其他房产买卖的情况，对比与相似房产的以往交易案例进行参考。

• 费用性

特别是新楼盘的情况下，可以根据土地的采购价格、建设价格和广告宣传费，以及建造房产时所产生的费用作为参考。

• 收益性

特别是作为投资用房产的情况下，看回报率，需要看周边的房产价格和周边的租金价格一起做参考。有的客户偏好高收益的物件，不求资产增值，只求高的租金收益。但实际上高收益物件更要小心购买。一般来讲，东京收益率比较稳定的物件，租金表面收益约5-8%，位置越差，房子越旧的物业表面来看租金收益率越高。但位置差的物业即使购买的时候是满租，将来再招租时也会需要更多时间才能找到租客，平均空置率较高。甚至有的物业不好招租，实际收益只有满租时的一半，而每次招租都会产生中介费广告费等，实际收益还会更低。另外位置差的物业土地没有升值空间，房产整体贬值，将来卖出时也会面临降价出手。有些偏远地区，由于市中心过去较远，物业管理及招租等，也会比市区物件产生更多的持有成本。最后卖房时的租金可能高于市场价，再招租时租金恢复市场价，回报率也会下降。很多客户只看回报率但最后收益完全没达到预期，出售时也会面临更长周期，到最后只能割肉售出，算是日本房产最大的坑了，没有之一。

三、购房产生的费用和持有房产的费用

在购买日本房产时，除了房产本身的房款以外，还会产生的费用包括印纸税、中介手续费、固定资产税、都市计划税、登录免许税、不动产取得税、贷款手续费等。购房时产生的费用总和可以概算为房产价格的6％到8％之间。

在购买日本房产后，会产生的房产持有费用包括管理费、修缮费、固定资产税、都市计划税、町费、停车场费、保险费、源泉税等。根据购买的房子具体费用可以事先确认清楚。

以上就是关于购买日本房产的主要三项注意事项。