一、物件选择方面。
目前人气较高的3个日本房产投资类型为“单间公寓”、“整栋公寓”、“一户建”，以此为基础还会有“新建”和“二手”之分。
1. 单间公寓
购买一间分开出售的公寓并出租。很多单间公寓因为地理位置好等原因是很受欢迎的房产，因此在后期出售、出租时都很有人气。
单间公寓的管理和维护都由管理组合统一进行，对于投资者来说省心省力。但是投资者需要每月支付定额的管理费和修缮费。
单间公寓投资所需的金额相对较低，投资新手也可以较容易的以此作为投资起点。
2. 整栋公寓
在一个建筑物里聚集多个入住者的整栋公寓，由于入住者完全为零的可能性很低，所以投资者的收入为零的可能性也很低。在这栋公寓里的房间数越多，投资者的收入也会越多。
因为整栋建筑物的所有房间都属于投资者，所以整栋一起管理更加方便。在后期维护时，根据多久进行墙壁和屋顶的修缮等的设定不同，维护费用也会有很大的差别，按实际情况进行，可以由投资者自己来把控。
因为是多户数、整栋类的房产，在购入时整体价格也会相对高，投资者可以按情况选择利用贷款的方式。
3. 一户建
主要是以育儿中的家庭型租客为中心，优势是通常这类租客入住的年限会比较长，较为稳定。例如全家一次性入住到孩子长大离开家，这种长期持续居住的可能性很高。因为很难成为空房，所以可以说很容易得到稳定的收入。
随着建筑物逐渐老化，即使建筑物年久失修，投资者仍拥有土地。未来根据投资者的意愿，不仅可以再改建新的房子，还有机会转换为其他房产类型等的情况（在建筑允许的范围内）。

二、房产考察方面。
网上有很多日本房产门户网站，购房者当然可以进行搜索。不过这些信息具有时效性，自己满意的物件并不一定还在售，需要具体确认。或者与日本房产担当沟通需求，第一时间收到新的物件信息。无论物件如何，都需要通过开发商或房产中介安排才能看房。如果不能亲自去实地考察，也可以委托房产担当，通过拍摄视频、照片的方式展现房子的情况。
这里需要注意，如果是带租约的房子（有租客的情况），只能考察外观，不能进入室内。

可以参考的物件考察清单。
(1) 物件的外观
1. 物件第一印象
每个人的审美都有差别，个人的第一印象是否喜欢很重要。
2. 与周边物件比较
与周边的同类物件相对有何优势？是否容易招租？

(2) 物件及周边的清洁感
1. 整体的清洁感
外墙、屋顶、植栽、自动售货机等，从外面能够看到的部分是否有清洁感。如果有污垢，是否可以简单地清理掉。
2. 共用部分的清洁感
入口、通道、楼梯等共用部分是否有粗糙感。如果是有粗糙的情况，简单清扫和收拾后是否可以解决？
3. 前面道路的清洁感
通常不被清扫，但其实稍微下点工夫就能改善建筑的整体印象。如果总是能保持很干净的状态，能够说明管理公司的认真负责。
4. 植栽的修整状况
树木和草是否有随意生长的情况？垃圾是否有被扔进缝隙的情况？

(3) 物件的建筑物本身
1. 地基
地基很重要。如果地基软弱，当遇到地震时就容易产生裂缝。当然一定要避免有裂缝的房子。
2. 裂缝
上述裂缝如果过宽，有可能对结构产生严重的影响。一般超过0.3毫米就需要注意了。
3. 地基下沉的可能性
一旦发生地基下沉，房屋就会倾斜。
4. 垂直性
可以在地板上滚动玻璃球，查看是否有倾斜的状态。
5. 违法增、改建
查看实际建筑物时，有没有发现登记簿上没有记载的部分？

(4) 物件的周边环境
1. 周围的印象
是自己也喜欢居住的环境吗？
2. 与日照有关
如果周围有空地，要确认是否有建筑计划，未来会不会遮挡日照光线。
3. 噪音
如果附近有电车、主干线公路、高速公路等，需要在室内确认噪音的程度。
4. 厌恶设施
例如垃圾焚烧厂、火葬场、污水处理厂、高压线铁塔、墓地、加油站、瓦斯罐、火药类储藏所，以及散发恶臭、噪音、振动等的工厂等。
5. 周边竞争物件
如果周边竞争房屋中的空室比较多，未来这个房屋也可能会为招揽客人而陷入苦战。

(5) 物件的周边设施
1. 最近的车站和巴士站
步行需要几分钟，路线（能去哪里）等。
2. 有没有停车场
大城市公共交通发达，而地方城市大多以开车出行为主。
3. 就学设施
例如大学、短大、专科学校等。特别是面向单身人士的公寓，如果周围有就学设施，就很容易招租。但需要注意校园是否有迁移计划。
4. 医疗设施
适合单身人士的休息日营业医院，面向家庭最好有儿科。
5. 购物设施
超市、便利店等，可以买到生活必需品。
6. 银行、邮局、政府机关
有这些设施在周围的地区，房屋租赁需求很高。
7. 餐饮店
特别是面向单身者，营业时间越长越好。

一、房产交易初期
1. 提交购买证明书。
买方确认购买，需要提交“购买证明书（或购买申请书）”，上面记载着希望购买的价格、买卖价款的支付方法（现金或贷款）、定金、合同及希望交付日期等。
2. 查看出售承诺书。
卖方在确认了买方证明书的内容并同意了所有条件的情况下，将出售承诺书寄给买方。出售承诺书上记载着卖方和买方经过谈判决定的买卖价格和签约日程等。

二、房产交易中期
1. 签订买卖合同。
除了出售物的简介之外，明示卖方、买方之间交易条件的文件是“买卖契约书”。买卖契约书是根据宅地建筑物交易业协会的规定条文制作的。如果有与规定条文不同的固有约定，可以在文末的“特别条款”栏中注明。
2. 查看重要事项说明书，并进行重要事项说明。
这是由日本「宅建业法」所规定的。宅建业者需要以书面的形式向购买者展示「重要事项说明」，同时还要以口头形式进行解说，地点并不拘泥于办公室。
包括城市规划法、建筑基准法、饮用水、电、煤气，沙土、水灾、石棉、耐震诊断，以及管理组合的资金状况等，是比买卖契约书更详细记载出售物状态的文件。确认管理费、修缮费的交纳状况等。从某种意义上来说，这是比买卖合同更值得仔细阅读的文件。
3. 附属设备表。
供应热水设备设置在什么地方，厨房是否有灶台、烤架、洗碗器等，浴池是否有烧水功能等，是记载建筑物内设置了什么样的设备的文件。结合各设备的设置状况，有无故障也被记载。
4. 房屋状况报告书（告知书）。
关于建筑物的墙壁、柱子等是否有裂缝、漏雨、白蚁，供水管道是否有故障等，卖家或者住宅调查公司告知买家的文件。加上过去在专有部和公用部发生的事件、事故、噪音等也有记载的情况。

在准备正式签订房产买卖契约时，买方需要准备：身份证明（身份证、护照等）、印章登记证明书、法人的登记事项证明书（适用于法人身份购房的情况）、委任状（适用于委托代理人购房的情况），以及房款10%的定金。

这里建议有意向的投资者：提前准备好所需要的公证书，包括姓名、国内住址、个人印章等基本信息。在明确了自己的购买预算和标准之后，如果找到了合适的房源，就可以立刻请日本房产担当协助递交购房申请，以便快速锁定最佳房源。

三、房产交易后期
1. 查看所有者变更报告。
以公寓为例，由于结算、交付导致房屋所有权人发生变化，需要通知物业管理工会。为此需要提交的文件就是“所有者变更申请书”。在提交所有者变更申请的同时，把管理费、修缮费等的扣款银行账户也告诉对方比较好。
2. 查看土地、建筑物的固定资产税评估证明。
所有者转移登记时，为了核算税金而取得。
3. 查看精算书。
是指一年内需要缴纳的固定资产税、都市计划税。如果是收益性房产，则是表示租客的押金和最近的房租分配明细的文件。
4. 查看引渡确认书。
买方支付全额买卖价款，卖方交付房产钥匙，在所有权转移登记文件齐备的阶段，卖方和买方在引渡确认书上签字盖章，至此，房产买卖交易结束。

建议买方在取得房产的时候将所有书面资料谨慎完好保存。从买房签约到拿到房产证，最快的可以在一个月左右完成。

如果所购买的房产金额比较大，希望利用贷款的方式购买房产，就需要接受贷款审查。对于没有日本身份也没有任何信用累积的外国人，想要以个人名义在日本贷款是比较困难的。如果这样的外国人想在日本贷款买房，可以采用在日本注册公司，以日本公司的名义，可以顺利申请到贷款。

一、投资用房产的管理方式
1. 自主管理。
指业主亲自管理，安排相关事宜。除非是较为有经验的人，大部分业主都不会亲自处理房产管理方面的琐事，而是请专业的房产管理公司来做。

2. 委托管理（主流）。
委托管理是指业主委托给房产管理公司来做。当房产被出租出去后，业主需要向房产管理公司支付租金收入的5%左右的管理费。与房产管理相关的内容可以全部委托给管理公司来做。严格来说，房产管理公司所从事的招募租客等业务，是以获得宅地建筑物交易法许可为前提的。

3. 次级租赁。
次级租赁是指通过转租的管理方式。例如，业主将整栋公寓一次性出租给房产管理公司。这种方式属于“租金保障型”，是指即使出现空置，仍需要支付给业主租金。房产管理公司会从预计满租的租金中扣除15%左右的管理费后向业主支付固定租金。优点是无论房产是否空置，给到业主的租金都是固定的。缺点是管理费比正常的委托管理要高。

二、房产的管理业务内容
无论是哪种管理方式，投资用房产管理的业务内容基本相同。
1. 钥匙管理。
进行钥匙的管理，确定新租客后，会将钥匙交给租客。租客搬走后，将安排更换钥匙等工作。钥匙的更换费用通常由业主承担。
2. 租客招募。
处理租客招募的相关事宜。向新租客介绍“入住规则和指南”。在租客居住的过程中发生问题时，需要进行一级处理。包括房屋设备故障、因其他居住者违反居住礼仪而导致的纠纷、租客要求减租等。
3. 安排第三方公司。
安排设备业者、清洁业者、保安公司等第三方公司。当房屋设备出现故障时，委托设备供应商进行检查和维修。对于规模较大的物业，安排清扫和保安工作包给外部公司。
4. 房租管理。
房租的存取款管理。租客的房租先存入房产管理公司的账户，扣除管理委托费用后再汇给业主。其优点在于，对于整栋公寓的每位租客收款是由管理公司统一进行确认，所以业主不必对租客收款进行一一确认。
5. 房租催缴业务。
当遇到租客拒付房租时，需要催缴房租。考虑到催款业务之后可能会发生冲突，需要在适当的步骤下进行，因此需要较为专业的知识。
6. 合同更新手续。
在租客提出更新要求的情况下，办理合同更新手续。有更新费约定的情况下，向租客收取更新费。另外，也有制作更新契约书和备忘录的书面材料等事宜。
7. 恢复原状的确认。
确认租客搬走时房屋是否恢复原状。根据产生的损耗与责任等规定来确认。

在日本投资房产的理由是什么？

答：安全，日本是公认人身安全最有保障的国家。

日本房产面积计算确认

计算房产的面积时, 中国是指建筑面积，而日本是使用面积，不包括阳台、电梯间及公共走廊。

停车场

在中国, 停车场通常和房产在一起出售, 但是日本公寓的停车场不能买卖而是以月租的方式使用。所以房产的价格并没有包括停车场的费用。

内部装潢

中国在交房时多为毛胚屋，而业主需要自行装修。日本的房产为装修完毕后才交屋，相当于精装修，所以交房后只要将家具及空调安装好即可入住。若是做投资出租用, 家具并不是必需品, 所以不需要繁杂的程序即可向外招租。

在日本投资房产的优势是什么？

答：日本的房产市场透明而有诚信，有严格的管理制度。对于海外投资者而言，在日本买房均按使用面积算，多为精装修交房，至少厨房和卫生间的装修是不需要额外花费的。购买后享有土地的永久产权。

在日本投资房产时，土地产权是自己的吗？

答：在日本买房就等于是买地，是永久产权。

在日本投资房产时，回报率一般是多少？

答：很多公司为了招揽中国买家去日本看房，会打出年回报率10%-12%这样的诱人数字。而事实上，这样的回报率在日本很少见。以公寓出租为例，表面年回报率一般在6%-8%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用，可以按1.5%来预估。那么，实际回报率大概在4%-5%。

在日本投资房产时，哪个城市性价比比较高？

答：东京是目前房产最保值且升值空间最大的城市。

外国人在日本投资房产时，有限制吗？

答：没有。自1998年4月改法后，对于非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消。税项也是跟日本人买房一样。日本享用土地永久产权，外国人拥有的房产，可以继续由外国人继承。

在日本投资房产时，是否合算？

答：在日本投资房产时，需要抱着保值的心态。在日本投资房产最大价值是确保资产不贬值，并且有一定的盈余。如果想短短几年间得到很高的回报，日本不是最好的选择。

日本房价如何？

答：日本的房产在出售时均为精装修且按使用面积计算，以东京比较好区域的80平米一户建为例，一般价格在5000-6000万日元，约合300-400万人民币。

日本的一户建有投资价值吗？

答：从投资角度考虑，要考虑不同国家的国情。日本年轻人多以租住小户型公寓为主，而租一户建的多以家庭为单位，出租的难以程度有区别。一般建议投资小户型公寓用来出租，投资一户建用来自住。

在日本投资民宿如何？

答：日本民宿新法案规定年营业天数的上限为180天，也就是说每年每一处民宿只能合法经营半年。对于存在造成周边生活环境恶化的可能性的民宿，则可以根据地方政府制定的地方条例加以缩短，但原则上不允许缩短到0天这种实际上排斥民宿经营的地方条例。

在日本投资房产时，是全额买下比较好，还是尽量问银行贷款？

答：如果是作为投资类的房产，建议全款，值得投资的好房子一般都等不了贷款。

在日本购买房产时，签约是以什么方式进行？需要什么文件？

答：买卖合约是日文版本，所有条款以日本法律为基准。签约时，需要买方本人出示护照和身份证或驾驶证。如买方为一家公司，需要出示公司注册证明以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件。

在日本购买房产时，怎样付款？

答：需以日元形式付款，所有款项需要直接汇入不动产公司银行户口。签约时，需要先支付10%的定金。其余款项及杂费须于交收房产时付清。

在日本投资房产后，房产怎么管理，由谁来管理？

答：日本有专业的物业管理公司，可以代为处理租赁、租客管理、租金、及缴税等杂务。

在日本购买房产时，外国人可以在日本银行申请贷款吗？

答：仅有少数的日本银行可以提供贷款服务，一般贷款比例为50%，年期为1-35年，利率约为2.8-3%，推荐大家阅读《日本购房贷款条件》。

想立即买房及签订房产买卖合约, 但由于资金周转的关系, 可否把交房日期延迟？

答：可以在签约时与房东协商，但不能接受延迟太久。通常在双方买卖价钱协议后约1-2个月左右交房。交房日期一旦决定，不能更改。如买方不能如期交付余款，将面临解除买卖合约。买方需赔上订金，甚至需支付买卖楼价的20%作为违约赔偿金。所以建议准备充足资金后再购买。

什么是修缮费？

答：修缮费为此栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯、外墙、公共水管、电线等检查或维修时，会从修缮费的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮费的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。

在日本买房后，可否随意更改现存租约楼契，随意进入租客房间，立即驱逐租客等？

答：虽然业主有业主的权利，但日本法律及惯例均不容许任何人任意狂为，影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买房，就应遵从日本法律，文化和惯例。

日本房产的专有面积或建筑面积怎样计算？

答：专有面积是由墙壁的中心计起，建筑面积是在登记所记录的由墙壁内面开始计算。两者会有所偏差，但少于10%。日本分层房产的专有面积或建筑面积不会计算公用走廊及大门部分。露台的面积，也不会计算在内。

在日本买房后, 如想加设建筑物, 可行吗？

答：在日本加设建筑物属于非法，如需加设，需要把图纸向市政府申请。

可否与配偶联名买房？

答：可以。在买房时，需要提交每个人的身份证明书，而且每年报税时，须填写每个人的报税表。

如联名买楼，万一其中一名业主死亡，另一位联名业主可否自动成为唯一业主？

答：根据日本法律，资产由多人拥有时，在生的人不能自动继承死去的人的资产。需要委托司法书士办理继承手续。

在日本投资房产后, 不向日本政府报税的话就不用缴纳所得税, 是这样吗？

答：不是。原则上、在日本国内有收入减去支出＞38万日元的话，必须向日本政府报税。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料，逃税者须缴付过去最多7年间的本来税金＋延滞税＋加算税。最坏的情况是，所持有的房产会被日本税务署收押直至付税为止。

可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址？

答：不可以。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。

在日本投资有租约的房产时，可否进入房内考察？

答：一般不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看，这会侵犯私隐，所以只能从外面看有租约的楼盘。在在情况许可下，可带看没有租约的楼盘。

可否在网上搜寻过去的房产成交纪录?

答：不可以。日本不可以在网上翻查过去成交纪录。

在日本投资房产后，如果租客不交租, 怎么办？

答：日本人很少会拖欠租金， 一般上在日本租房时需提交在职证明书、收入证明书、租金担保人资料、预付1-2个月押金、1个月礼金 、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人，须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

在日本投资房产后，可否随便向租客加租？

答：日本的租约一般是2年，每2年自动更新租约1次。一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒绝交新租。根据日本民事调停法24条之2款，届时可能由调停委员调停。业主需提出加租的证据，例如固定资产税、都市计画税增加等。由于日本法律较保障租客，业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。

什么是宅地建物取引士？

宅地建物取引士简称宅建，是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。 宅地建物取引士尤如处理房地产合约的律师，负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后，再加上宅地建物取引士的名字及盖印，买卖合约方可生効。

担心福岛县核电厂的幅射会影响人体健康或房产？

答：东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h，而香港的伽马辐射水平为0.14 uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km，而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。东京都的辐射水平比香港还要低，所以看不到福岛县核电厂对居住在关东区的居民有什么影响。没有科学证据显示辐射会对人体健康或房产产生影响。

担心日本发生地震时会影响房产结构？

答：1983年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准。办理房产保险手续时，可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响房产结构，保险金司会赔偿损失。

日本房产的折旧率如何算？

答：日本的土地价值不会有变化。其折旧率是根据房产的建造材质而不同：轻量铁骨造19年，木造22年，铁骨造34年，钢筋