在日本买房出租注意什么?

2021-01-18 1249人浏览
在日本买房出租时,出租方(房东)与租赁房(租客)需要签订租赁合同。关于金钱方面的问题,双方一般都会仔细确认。除此之外,将房屋出租过程中还有以下需要注意的事项,包括确认租赁类型、租客信用、租赁目的、原状恢复条款、管理业务分配、确认收支。

在日本买房出租时,出租方(房东)与租赁方(租客)需要签订租赁合同。关于敷金(押金)、礼金、租金等涉及金钱方面的问题双方都会仔细确认。除此之外,在整个租赁过程中,还有以下需要注意的事项。

一、租赁合同内容

1. 确认租赁类型

日本房产出租分为定期借家和普通借家两种。定期借家,是指租赁期限到期即合同终止,不必进行更新。普通借家,是指即使租赁期限到期了,如果没有正当理由,房东不可以拒绝租客的更新请求。当房东只想短期几年内房屋空置期间计划短期出租房屋的情况,如果签订的是普通借家,很有可能等房东想要收回该房屋自用时无法顺利收回。因此在签订租赁合同时,签订的租赁类型需要仔细确认清楚。

2. 确认租客信用水平

涉及招租、签订租赁合同等常见交给专业的不动产中介公司代为处理,然而在签订租赁合同前,房东最好也确认清楚租客的基本情况。租赁合同中需要写明“如发现租客为涉及暴力团的反势力人员的情况,房东可解除租赁合同”的条款以保障房东权益。另外最好让租客提供住民票、源泉税票等可供确认的个人情况及收入证明材料。无论租客是个人还是公司,最好要求提供连带保证人,并且要求连带保证人提供可供确认的个人情况及收入证明材料,或者也可以委托保证会社代替连带保证人,由保证会社对租客进行审核担保手续。

3. 确认使用目的

租赁合同中需写明租赁用途(如居住、店铺或事务所等)。建议写明“如租客擅自将房屋用于其它用途,则为违反合同,房东可解除租赁合同”等条款。

4. 确认原状恢复相关条款

租客退租后,房屋必须进行原状恢复。围绕着原状恢复,容易在费用方面以及恢复到何种状态方面产生纠纷。因此,签订租赁合同时,以下三点需详细确认清楚。

  • 原状恢复产生的费用由谁负担。
  • 原状恢复费用负担比例。
  • 需原状恢复到何种状态。

为了防止租客退租时产生纠纷,建议在房产出租前详细确认并记录房屋及设备的状态。

当然,需要确认的合同条款除以上列明的事项以外还有很多。

二、管理业务分配

“只是将自己的房产在空置期间租给他人而已”,第一次出租房产时,一般都想得过于简单。然而,即便是自己的闲置房产,只要是租赁给他人,即构成了一项“事业”。需要事先计划并准备好将各项管理业务交给谁执行。以下是房产出租时涉及的主要业务事项:

不动产中介公司

  • 招租
  • 签订租赁合同

管理公司

  • 每月收租
  • 入住期间的问题、纠纷处理
  • 退租

物业公司

  • 建筑公共部分清洁
  • 建筑公共部分维护
  • 设备维护、修理

经营管理

  • 设立账本
  • 确定申告
  • 缴纳税金

以上业务较为繁琐,可以委托专业的公司处理,也可以自行管理。

三、确认收支

出租房产时,房租收入覆盖支出是最基本的要求。伴随着各项管理业务,产生的杂费较多,需要提前计算好以防房租收入无法覆盖支出。会产生的主要杂费如下:

  • 固定资产税、都市计划税(房东负担)。
  • 收入所得税(房东负担)。
  • 管理费、修缮费(公寓的物业管理费,房东负担)。
  • 中介手续费(委托中介招租的情况会产生的费用,房东负担)。
  • 管理委托费(委托管理公司管理时会产生的费用,房东负担)。
  • 火灾保险费(租客负担)。
  • 清洁费用(租客退租时会产生的费用,一般由租客负担)。
  • 原状恢复费用(一般由租客负担)
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