如何判断一套日本房产的回报率？

先说回报率怎么计算：

1 表面回报率（毛利率）=年租金/投资款*100%，真实案例，东京丰岛区大冢站整栋公寓18年6月新房，19年6月出的一栋房产，总价899万RMB，预定年收52.3万RMB。其表面回报率=52.3/899*100%=5.8%。

以东京为例，平均房产的回报都是在5-7%之间。但，并不是回报越高越好，因为回报越高的房产，可能房产的价值越低，即可能房产本身已经老旧，或者偏远，并不值钱了，才会导致看上去表面回报很高，甚至达到8-10%。表面回报率也指的是满租情况下，得到的数字，和真实的还是有差距。

2 真实回报率=（年租金-维护成本）/总投资*100%，还是以此真实案例计算，公司管理费每年28213，租赁委托费22595，固定资产税34100，真实回报率=（523032-28213-22595-34100）/8990000=4.87%。当然，这里还不算前期购买时产生的中介费、购置税、印花税、火灾地震保险、固定资产税等税费开支，大约43万。平均到5年内，大约每年还要8万多开支，所以真实的回报按照5年平均算，也就是在3.9%左右。

当然，以后要根据房子老旧程度，来计算折旧、修缮等等，越旧的房子将来面临的本金风险就会越高，建议买一定优先买新房。如果买房不是为了自住只是投资的话，建议做贷款买新房更合适，撬动的杠杆带动的收益更加可观，变现能力也更强。