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论日本房屋的翻新与改造
2021-05-06 428人浏览

最近围观了一下日本老房子的耐震改造工程,简直每一步骤都细致到位,这就和大家简单分享一下。首先,需要专业人员对房屋进行诊断,并作出耐震改造计划,通过审查之后才可以真正着手安排施工。工作人员进门,会先将房屋结构加强保护(以免误伤),之后将房屋老化部分解体,在需要加强的部分使用稳固材料(金属等)进行修补,建筑士(专业人员)一面检查一面强化。虽然放在文章中几句话就能概括过程,但实际上需要非常精细的作业,不是看看大致情况就随意补补了事。

 

还有一处房屋翻新案例,是由在日本的房东本人进行的。“我拥有一栋日本简易公寓,但一层的三户有一段时间招不到租。询问之后发现,因为是一层,一些租客认为需要安全防范。我自行将房屋一层的院子进行了整备,除了阳台门锁外还布置了一下桌椅与鹅卵石。如果找专业人员来作业,金额就得上去了,我自己买了物品来更换,包括石头,一共才花了七万日元左右。效果也不错。”

在日本,房子的改造与翻新是很常见的,但二者不能混为一谈(所需金额也有一定差距)。

房屋翻新,简单来说就是修缮,将因经年劣化而受损的地方,或因时代的变化而难以使用的地方进行修理,使之接近全新的状态。更换容易漏水的厨房,将老式的厕所更换为最新的设计,或者更换脏了的壁纸等,这些都是房屋翻新的例子。可以理解为“将房子恢复到接近新品的状态”。

房屋改造,是指转换房屋原有的功能和作用,提高性能,增加新价值。例如,将原本面向二人以上家庭的住户改造成面向单身人士的宽敞单间,安装与宠物共生的设备等。可以理解为“将房子改变成更方便使用的状态”。

 

什么情况下应该考虑房屋的翻新与改造?

租客搬走时,住宅使用久了肯定会受损,为了能够招租,房屋的清洁是必须的。同时,如果有劣化的部分正好一并翻新。

与此相反,改造并不是必须的。如果因为某种理由,想要在物件中添加之前没有的功能或价值,就需要进行改造,以此可以达到提高房租的效果。

 

实施房屋翻新与改造的关键在于目的和收益性。工程作为投资能否成立,需要事先认真模拟。

举个例子,花费240万日元进行翻新与改造。如果想在20年之内收回这笔费用,单纯考虑,每月房租则需要上涨1万日元(1万日元×12个月×20年)。如果是在东京的市中心区域,月租10万日元出租的公寓,即使施工后月租变为11万日元,只要提高了附加价值,仍然很容易可以吸引到租客。反之,如果是在东京首都圈以外的地方城市,房租提高20%所带来的差异,可能会让租客感觉难以接受。

 

适当的翻新与改造可以让房屋脱胎换骨,赋予其新的魅力,不仅能防止竞争力下降使房屋租金下跌,还能有效招租。同时,在投资用房屋的施工中,要慎重考虑成本与效果,并进行模拟试验。


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