最近围观了一下日本老房子的耐震改造工程，简直每一步骤都细致到位，这就和大家简单分享一下。首先，需要专业人员对房屋进行诊断，并作出耐震改造计划，通过审查之后才可以真正着手安排施工。工作人员进门，会先将房屋结构加强保护（以免误伤），之后将房屋老化部分解体，在需要加强的部分使用稳固材料（金属等）进行修补，建筑士（专业人员）一面检查一面强化。虽然放在文章中几句话就能概括过程，但实际上需要非常精细的作业，不是看看大致情况就随意补补了事。

还有一处房屋翻新案例，是由在日本的房东本人进行的。“我拥有一栋日本简易公寓，但一层的三户有一段时间招不到租。询问之后发现，因为是一层，一些租客认为需要安全防范。我自行将房屋一层的院子进行了整备，除了阳台门锁外还布置了一下桌椅与鹅卵石。如果找专业人员来作业，金额就得上去了，我自己买了物品来更换，包括石头，一共才花了七万日元左右。效果也不错。”

在日本，房子的改造与翻新是很常见的，但二者不能混为一谈（所需金额也有一定差距）。

房屋翻新，简单来说就是修缮，将因经年劣化而受损的地方，或因时代的变化而难以使用的地方进行修理，使之接近全新的状态。更换容易漏水的厨房，将老式的厕所更换为最新的设计，或者更换脏了的壁纸等，这些都是房屋翻新的例子。可以理解为“将房子恢复到接近新品的状态”。

房屋改造，是指转换房屋原有的功能和作用，提高性能，增加新价值。例如，将原本面向二人以上家庭的住户改造成面向单身人士的宽敞单间，安装与宠物共生的设备等。可以理解为“将房子改变成更方便使用的状态”。

什么情况下应该考虑房屋的翻新与改造？

租客搬走时，住宅使用久了肯定会受损，为了能够招租，房屋的清洁是必须的。同时，如果有劣化的部分正好一并翻新。

与此相反，改造并不是必须的。如果因为某种理由，想要在物件中添加之前没有的功能或价值，就需要进行改造，以此可以达到提高房租的效果。

实施房屋翻新与改造的关键在于目的和收益性。工程作为投资能否成立，需要事先认真模拟。

举个例子，花费240万日元进行翻新与改造。如果想在20年之内收回这笔费用，单纯考虑，每月房租则需要上涨1万日元（1万日元×12个月×20年）。如果是在东京的市中心区域，月租10万日元出租的公寓，即使施工后月租变为11万日元，只要提高了附加价值，仍然很容易可以吸引到租客。反之，如果是在东京首都圈以外的地方城市，房租提高20%所带来的差异，可能会让租客感觉难以接受。

适当的翻新与改造可以让房屋脱胎换骨，赋予其新的魅力，不仅能防止竞争力下降使房屋租金下跌，还能有效招租。同时，在投资用房屋的施工中，要慎重考虑成本与效果，并进行模拟试验。