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如何鉴别日本优质二手公寓?
2018-07-31 1045人浏览

在日本买二手公寓,已经被很多人认可了。

如果每个月的房租收入,可以高于物业管理费和修缮费以及折旧成本,那基本上是可以稳赚不赔的。

“除了看收益,还有哪些方面是可以考察的?”

很多人问过类似问题。

当然,为了能挖掘到优质的二手公寓,并且有效防止后续琐碎麻烦的发生,一定有一些选房方法是可以借鉴的。

以下是一些小经验。

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1. 检查公用部分

先看公寓楼的外墙和出入口周围等公用部分。

近年日本公寓的外墙以瓷砖为主流。如果发现瓷砖正在剥离、脱落,原因可能是“经年恶化”、“不良工程”、“地震的影响”等情况,就需要及时向管理公会确认。万一瓷砖坠落,就会成为凶器,是很危险的。

接着看走廊和楼梯等公用部分。

如果出现“裂纹”或一定量以上的白色粉末状成分突出,建筑物的寿命会逐渐缩短。这样放任不管的时间越久,修缮成本就会越高。

这个费用是由业主构成的管理组合负担。


2. 了解管理组合的态度

日本公寓的管理组合,是由公寓业主们组成。但是,管理业务的具体执行,是委托给物业管理公司。

在公寓楼的垃圾置放地、停车场等地的清洁、整理状态如何?

在公告栏上,几个月前的旧信息还贴在上面吗?

从这些小细节,就可以看得出来管理组合的态度。

通常修缮费是每平米约200日元,70平米的公寓每月约14,000日元。如果即将收取的修缮费比低于通常水平较多,就要问问是否有特殊情况了。

在购买房产前,可申请查看「长期修缮计划」,但这并不是义务。毋庸置疑,这样的信息公开的态度是会让投资者产生好感的。


3. 认识瑕疵保险

二手公寓拥有1年、2年、5年不等的瑕疵保险,但这并不能证明建筑物就完全没有问题。

瑕疵保险的对象主要是:

a.房屋构造承重的质量;

b.房屋防水的质量;

c.房屋供水及排水管道的质量。

比如根据状态和材质,30年以上的公寓,差不多已经到了供水及排水管道和电气布线等的替换时期,但其实瑕疵保险主要针对的仅是漏水等现象的发生。

瑕疵保险只是以防万一,并不是说加入这个保险后就万无一失。


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