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在日本买房子能节税?90%的人都不知道这种方法
2022-02-17 368人浏览

开门见山的说,普通情况我们一般更推荐购买“永久产权”的日本房产作为投资物件。与之相对,还有一类日本房子属于“借地权”,顾名思义可以理解为土地没有所有权,而仅拥有其上建筑物的使用权。在同样的条件下,借地权的日本房产的价格往往会低很多,同时因为没有土地所有权,所以每年土地部分的固定资产税也跟着省下来了(相当于没有房产税了),下面给大家讲讲什么样的人适合买借地权的房子?

 

针对日本的高收入人群,也就是个人所得税比较高的人群。例如,年课税收入超过4000万日元,个人所得税就达到了45%,收入都交税了怎么办?针对这种情况,如果想去合法节税的话,就可以通过购买借地权的房子来达到目的,据说90%的人都不知道这种方法。

为什么说在日本买借地权的房子能节税?购买借地权房产,根据建筑类型和建筑年限,可以计算折旧几年、每年折旧费多少,用于抵消个人收入的纳税。因为没有土地(土地没有折旧),所以房子建筑部分全部购买金额都可以用来计算折旧,当然购买永久产权的房子也有相同的效果,只不过借地权的思路更简单直接。

 

不同类型的建筑耐用年限也会有区别。举例:钢筋混凝土住宅耐用年限是47年。例如年课税收入4000万日元,个人所得税高达45%。

例如购买一套6000万日元的公寓,建筑年限45年,每年租金360万日元。

折旧年限的公式为(耐用年限-建筑年限)+(建筑年限*20%),也就是(47-45)+(45*20%)=11年。

如果买一个6000万日元借地权的公寓,用6000万日元除以11年,就相当于每年折旧545万日元。

除了每年产生的租金360万日元不用交税外,还产生了360-545-借地权费>=-185的亏损,而这不少于185万日元的部分可以做课税收入抵扣,相当于节省了185*45%=83,25万日元的税金,那么6000/(360+83.25+借地权费)=12至13年回本买房成本。卖房的时候房子卖多少钱都是额外赚的。

 

既然提到了卖房的时候,那就需要说一下卖房的税费了。

持有11年的话,因为每年都计算了折旧费用,所以11年后相当于房子价格全部都是增值部分,个人持有房子5年以上要缴纳增值税20%,所以个人所得税率差额就是个人持有45-20=25%的这么一个节税空间。如果个人所得税没有很高的话,或者个税低于20%,那用这种方式就没有太大的差额空间。以上不知道大家好不好理解?本质上是打了一个时间差,如果没有理解,欢迎联系我们沟通。

 

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