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日本银行贷款审查房产,带来的竟然是安心感
2021-08-13 416人浏览

如今,“外国人能够在日本贷款买房”已经不是什么秘密,很多投资者也切实的利用这种方式买到了心仪的整栋物件,但面对较为严格的贷款审查,还是会有置业者感到“心里没数”。

 

事实上,日本银行进行贷款审查时,除对贷款申请者本人的情况会进行了解,也会对所购买的房产及其价格进行审查。看似复杂的流程,却对日本置业者来说是一种检验物件情况的好方法。

对日本银行来说,房产价格为什么那么重要?银行之所以关注房产价格(或建筑价格),当然是为了确认“贷款后是否会出现问题”。具体来说,就是基于房产本身的价值(换句话说就是市场价值),来确认这个交易价格是否合理。虽然还要根据贷款申请人的收入和资产背景来综合判断,但银行会从“是否有背负过多债务导致破产的可能性”这一角度来确认房产的买卖价格。

审查重点一:房产价格的合理性。

一般的银行都有自己的“房地产担保评估公司”或“贷款担保公司”作为子公司。在房产贷款的审查中,由二者之一对房产进行评估,过程中也会进行买卖价格的妥当性验证。

房产评估方法简单来说大致有以下几种:一是根据公示地价和路线价格评估,计算房产评估额;二是基于数据库,根据附近案例,计算房产评估额;三是基于租金收支,计算房产评估额。

 

审查重点二:建筑价格的合理性。

贷款新建房产时,银行会验证建筑价格的妥当性。

通常会参考日本国土交通省发布的“建筑开工统计调查”中每平米的工程费用预定额,与投资者提交的建设费用估计额进行比较。另外,也有银行会自己制作数据库。

大型建筑公司的建筑单价无论如何都会很高,理由是人工费、设备和规格的等级较高等。因此,如果是大型建筑承包公司,即使比住宅开工统计的工程费高也可以接受。

 

审查重点三:租金的合理性。

关于租金,简单来说,即便银行没有自己建立数据库,只要在一般的门户网站上确认租赁信息,就可以验证对象房产的租金是否合理。根据房龄、占地面积、布局、位置等,确认是否应该作为比较对象。

 

审查重点四:灾害风险对房产价格的反映。

预计在2023年后,补偿房屋和财产损失的火灾保险费将根据地区风险不同进行定价。这种想法当然也会影响到房产贷款本身。现在,对于灾害风险较高地段的房屋,可以采取“拒绝贷款”的应对方式,但今后也可以设想将风险反映在利率上。

 

一般情况下,日本银行会避开有风险的房产贷款。与其贷款后被追究责任,贷款金额被扣掉,还不如干脆不给贷款。如果银行对房产买卖金额的验证变得更加严格,对于房产购买者(贷款申请人)来说,的确也有令人安心的一面。


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