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两种日本房产投资收益解析,能不能一把抓?
2023-02-17 421人浏览

投资的目的就是挣钱,累积资金财富。开门见山的说,投资日本房产获得的收益分为收入收益资本收益,两者在资产增值这一点上是相同的,但利润产生机制不同,相关税制等也不同。

 

收入增益,长期稳定的利益。

收入增益是指通过持有资产而获得稳定、持续的收益。就像存款和债券的利息,房产投资的房租收入也属于这一类型。

有两个特点。

第一,只要持有资产就可以持续获得收益。以长期持有资产为目标,也能获得长期的收入。

第二,每次的收益不会特别高。例如每月获得的房租收入,虽然通常不能达到非常高的金额但也是增加固定收入的来源。

 

顺便说一下,在日本房产的收益率中,表面收益率和实际收益率这两个词经常被使用。

表面收益率是根据房屋的购入价格(销售价格)和年房租收入计算的,不包括房屋的维护管理费等经费。

实际收益率是用房屋的购入价格(销售价格)和年房租收入减去各项费用后的金额来计算的,接近实际到手收入。

房租高,房屋购买价格低,收益率就高。

 

还有一点,由于收入收益在房产投资中指的是房租收入,如果房子空着就等于没有收入。另外,在出租多处房屋的情况下,满房和空房的收入也不同。为了获得长期稳定的收入,选择更聚人气的房子也是关键。

资本收益,随着房屋价格的变动而获得的利益。

资本收益是指通过买卖资产获得的一次性收益。例如股票的卖出,房产出售也属于这一类型。例如,卖掉3000万日元购买的房子,按各项费用计算以3500万日元售出,那么到手的500万日元利润就是资本收益。

 

资本收益的特征是能够在短时间内高效率地获得大额利益。但是,收益越大风险也越大,所以3000万日元的房子有可能卖到3500万日元,也有可能降到2500万日元。

 

日本房产市场的特性是,地价等与资本收益直接相关的市场价格会在短期内发生变动,而房租行情等与收入收益直接相关的价格变动比较缓慢。也就是说,3000万日元的房子可能会变成3500万日元,而10万日元的房租在短期内变成12万日元的情况很少。从这一点来看,想要获得资本收益,买入和卖出的时机非常重要。

 

另外,出售房产所产生的资本收益,根据个人持有时间的不同,相关的税率也不同。持有时间不满5年,作为短期让渡所得要缴纳39.63%的税金,超过5年作为长期让渡所得要缴纳20.315%的税金。

 

收入收益和资本收益产生利益的背景不同。

如果是收入收益,就要看当地的住户需求;如果是资本收益,就要看地价和经济动向。但是这两者并不冲突。即使是以租金收入为目的购买的房屋,在地价高的时候出售,也可以获得资本收益;以出售收益为目的购买的房屋,在出售之前也可以获得租金收入。

 

看完了上述两种日本房产投资收益解析,想问问能不能“一把抓”?从难易度这一点来看,如果以收入收益为目标的的话风险会更小,只要找到租房者,房租收入就会自动产生。如前所述,与房屋价格相比租金的波动不大,因此收益稳定。另外,如果是以长期持有为前提、以收入收益为目标的投资,可以等待高价卖出的时期。地价会随着经济景气的变化波动,通过等待出售时机,可以减少损失,获得利益。

 

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