投资的目的就是挣钱，累积资金财富。开门见山的说，投资日本房产获得的收益分为收入收益和资本收益，两者在资产增值这一点上是相同的，但利润产生机制不同，相关税制等也不同。

收入增益，长期稳定的利益。

收入增益是指通过持有资产而获得稳定、持续的收益。就像存款和债券的利息，房产投资的房租收入也属于这一类型。

有两个特点。

第一，只要持有资产就可以持续获得收益。以长期持有资产为目标，也能获得长期的收入。

第二，每次的收益不会特别高。例如每月获得的房租收入，虽然通常不能达到非常高的金额但也是增加固定收入的来源。

顺便说一下，在日本房产的收益率中，表面收益率和实际收益率这两个词经常被使用。

表面收益率是根据房屋的购入价格（销售价格）和年房租收入计算的，不包括房屋的维护管理费等经费。

实际收益率是用房屋的购入价格（销售价格）和年房租收入减去各项费用后的金额来计算的，接近实际到手收入。

房租高，房屋购买价格低，收益率就高。

还有一点，由于收入收益在房产投资中指的是房租收入，如果房子空着就等于没有收入。另外，在出租多处房屋的情况下，满房和空房的收入也不同。为了获得长期稳定的收入，选择更聚人气的房子也是关键。

资本收益，随着房屋价格的变动而获得的利益。

资本收益是指通过买卖资产获得的一次性收益。例如股票的卖出，房产出售也属于这一类型。例如，卖掉3000万日元购买的房子，按各项费用计算以3500万日元售出，那么到手的500万日元利润就是资本收益。

资本收益的特征是能够在短时间内高效率地获得大额利益。但是，收益越大风险也越大，所以3000万日元的房子有可能卖到3500万日元，也有可能降到2500万日元。

日本房产市场的特性是，地价等与资本收益直接相关的市场价格会在短期内发生变动，而房租行情等与收入收益直接相关的价格变动比较缓慢。也就是说，3000万日元的房子可能会变成3500万日元，而10万日元的房租在短期内变成12万日元的情况很少。从这一点来看，想要获得资本收益，买入和卖出的时机非常重要。

另外，出售房产所产生的资本收益，根据个人持有时间的不同，相关的税率也不同。持有时间不满5年，作为短期让渡所得要缴纳39.63%的税金，超过5年作为长期让渡所得要缴纳20.315%的税金。

收入收益和资本收益产生利益的背景不同。

如果是收入收益，就要看当地的住户需求；如果是资本收益，就要看地价和经济动向。但是这两者并不冲突。即使是以租金收入为目的购买的房屋，在地价高的时候出售，也可以获得资本收益；以出售收益为目的购买的房屋，在出售之前也可以获得租金收入。

看完了上述两种日本房产投资收益解析，想问问能不能“一把抓”？从难易度这一点来看，如果以收入收益为目标的的话风险会更小，只要找到租房者，房租收入就会自动产生。如前所述，与房屋价格相比租金的波动不大，因此收益稳定。另外，如果是以长期持有为前提、以收入收益为目标的投资，可以等待高价卖出的时期。地价会随着经济景气的变化波动，通过等待出售时机，可以减少损失，获得利益。

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