由于其收益来源是住户支付的房租，要想在日本房产投资中获得稳定回报，维持较高的入住率、降低退租率很重要，也就是需要“让同一住户长期居住”。倘若租客搬走，业主就要承担房屋清洁费、原状恢复费，以及花精力招募下一位入住者。

我持有的日本投资用房产，租客怎么退租了？首先，常见的租客搬走理由如下。

一是找到了条件更好的房子。

“好条件”有很多种，其中最容易列举的是“房租”。例如“房租差不多，但离最近的车站很近，房间的大小也一样”的情况，或者“离最近的车站稍微远一些，但房租差不多，可以住更大的房间”等。

二是发生了纠纷。

入住者之间的纠纷中，围绕噪音问题、公用部分的使用方法等生活礼仪的对立是比较常见的。业主和物业公司之间发生的纠纷，大多是围绕房屋的缺陷和设备故障产生的。

三是对房产配套设备不满。

设备陈旧、使用不便也是常见的退租理由之一。设备频繁发生故障，每次都必须联系物业公司。即使房租和地段等条件再好，如果每天使用的功能出现问题，也很难继续生活下去。

四是噪音问题。

既然住在集体住宅里，大部分住户都做好了一定程度的“噪音是没办法”的心理准备。但是实际的噪音情况只有住过才知道。例如轨道、幼儿园和小学附近等，周边环境也会引起噪音问题。

其次，作为防止租客搬走的对策，比较容易实践的有以下几种。

一是管理公司遇到麻烦马上处理。

这能解决掉大部分麻烦。纠纷中也有难以立即解决的情况，但当住户联系时，表现出“认真面对问题的姿态”，会让住户感到安心和信赖。

二是引进受欢迎的设备。

在卫生间安装温水冲洗式马桶、设置快递箱、免费上网、更换可视对讲机等人气设备都可以成为回避搬出理由的对策。如果能让入住者感到“舒适”的地方多的话，与其花大价钱搬到大房间，不如选择继续住下去。但根据产品和数量等条件的不同，成本也会有所变化，需要具体考虑。

三是签约时要有“特别约定”。

租赁合同中的“特别约定”，是指在签订租赁合同时，除一般的记载事项外，出租人与承租人之间所交换的特别约定事项。比较有名的是搬出时的“恢复原状费用”和“清洁”相关的特别约定。最近，规定禁止噪音等困扰行为的特别约定的情况也在增加。

总而言之，为了维持高入住率，“让同一住户长期居住”很重要。以实际存在的搬出理由为提示，参考上述内容，采取有效的空房对策。

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