日本贷款买房,审查意味着“把控风险” - 向日葵家
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日本贷款买房,审查意味着“把控风险”
2023-11-07 175人浏览

2017年以来,日本金融机构对房产贷款的要求一直较为宽松,日本房产业界中贷款所占比重也的确很大。在日本开展房产租赁经营,想以整栋公寓为对象、增加收益,大部分人都会选择从“贷款”开始。好处自然是能够撬动杠杆、以租养贷、得到盈余。但作为外国人,“审查标准是否会更加严格”也是个问题。

 

日本金融机构以什么为基准向投资者提供房贷?大致分为三个要素。

一是日本房产本身的价值。

二是日本房产的收益能力。

三是投资者个人信用情况。

个人信用情况需要具体考察,这次以房产本身情况为主进行解说。

金融机构不会盲目地为房产投资提供融资,是有明确指标的。其中之一就是“房产价值”,也可以看做是对房产的一种评估。有人问,目前整栋公寓还没有招租,是空的,价值会为零吗?答案是否定,不论如何,物件作为建筑物的价值都会保留,土地的价值也会存在。

 

土地=路线价×面积

建筑物=新建价格×面积×经年劣化

合计=土地+建筑物

这个评估价额通常低于买卖价格。

 

关于新建建筑物价格的计算方法,可参考如下。

SRC、RC(混凝土物件)20万日元(约9774人民币)/平米。

S(钢筋物件)重量钢骨18万日元(约8796人民币)/平米。

S(钢筋物件)轻量钢骨15万日元(约7330人民币)/平米。

W(木造物件)15万日元(约7330人民币)/平米。

 

金融机构也会用收益能力来衡量房产价值。例如考察房产的租金情况,收益越高,房产本身的价值也就越高。倘若房子本身价值不高,贷款也就无法审批。不如说,日本贷款买房中审查也意味着“替购房者把控风险”。

 

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