我在日本寻找投资物件时，最注重的就是“回报率”。

日本不动产投资回报大致分3种：

1. 表面回报

指不动产的一般收益指标。

表面回报=年间收入÷购买价格×100

2. 想定回报

指不动产出租时的参考收益指标。

想定回报=预想年间收入÷购买价格×100

想定回报是根据市场租赁价格所计算出来的。

3. 实际回报

指扣除每年所花费的税金、管理费等成本来计算出来的。

实际回报=（年间收入-年间支出）÷购入价格×100

年间支出是指拥有不动产时产生的各种经费的合计。具体包括建筑管理费、修缮费、固定资产税、都市计划税、租赁管理公司管理费、火灾保险费、税理士、律师的报酬等。

随着建筑年龄的增长，不动产的收益率会发生变化。

这是近期不动产投资的收益率和平均值：

1. 单间公寓

新建的表面回报3-5%，实际回报2-4%。

二手的表面回报5-7%，实际回报3-5%。

2. 整栋公寓

新建的表面回报5-7%，实际回报2-5%。

二手的表面回报5-7%，实际回报3-5%。

在不动产投资中，也会看到标注10%或15%等高回报的物件。需要知道的是，不动产投资需要有计划的管理，原则上看是风险等于收益，但这与不动产的特征有很大的关系。