当前位置:首页 / 大全攻略 / 购房知识
信了有钱就能在日本买房的人,最终投资都失败了
2021-08-20 150人浏览

作者名:Rolgen_Re

 

我曾在全日本最大的房产类公司任职,814家店3600名员工,中国员工仅有不到20人,我很有幸能够成为其中一员。日本房产不像国内主要靠地段和增值,投资的时候还有一个非常重要的因素,就是租金。在做租赁业务的数年里,我对日本地产的租金有了系统的记忆认知,使租金成为大脑中可调动的数字。

 

置身于日本房产行业的时间长了,我发现日本的租金其实已经好几十年没有大幅变动过。这也是经济危机给日本带来的重创之一。借助于对租金业务的了解,2016年我开始了不动产买卖的业务。小到1000多万日元的单间公寓,大到15亿日元的整栋公寓,交易总金额在37亿日元左右。我不会因为投资金额大小而选择客户,谁的钱也都不是大风吹来的,始终本着不让每一位客人失望的前提为朋友们服务。

 

这里也想强调一下,文章会带有一些主观的色彩来给大家介绍,多以我往年的经验提供参考,事件也都是真实的,不会拿一些夸张的叙事来忽悠大家。下面我们就一起来聊聊投资日本不动产这件事儿吧。到底应该如何在日本选择自己的投资用房产?

 

 

一、有钱就能随便买吗?

这句话可能会让大家产生一些误解。有钱就能随便买吗?答案是肯定的。有钱就可以随便在日本投资地产。日本对于房产投资者是没有国籍身份限制的。只要在自己的国家有明确的居住地址就可以了。前往所在居住地的公证处,开一份签字、印章以及住址的公证书,就可以安心的在日本购买土地和土地地上物了(也就是所谓的资产)。

 

但我要和大家明确的是“随便买什么”的问题。实际上,不光是日本,每个国家的地产都会分很多种类。把投资金额大小区分为50万,100万,200万,300万,500万,800万,1000万,1500万,2000万以上这几个档。总有一个种类的房产是最符合当下金额的。

 

有的朋友可能看的还是一头雾水,我们举个栗子。在一个阳光明媚风和日丽的上午,糖炒女士决定拿出800万投资日本资产,这800万应该买什么呢?这个时候就会面临很多选择了。

 

01 高端塔楼

 

02 高级区域公寓

 

03 远离核心区的事务所or住宅小楼

 

04 非核心区域的小酒店

 

05 非高端地区的高端一户建

 

往下说其实还有很多物件可以做出选择,像是学生公寓,小温泉别墅等。这里我只放了800万档的地产项目,对于800万以下的,小公寓,中层公寓,小型店铺等等,都没有列入进去。

 

为什么没有呢?其实原因很简单,底层逻辑是地理位置,大金额资产可选择抗风险较高的高端区域。当然大家可能会说,比如东京的涩谷区,中央区,新宿区,港区,有很多低价位的地产,你这不是瞎说吗。

首先,我建议大家千万不要以区域来划分高端与否,因为区域太大了。还是要根据具体车站来定义区域是否高端。

其次,高端区域确实有一些低价位房产,但普遍都是建筑30年往上的房子,我在后面介绍投资周期里会说明这关乎到什么。

 

这时有人可能要问了,低价位就不能买高端地区了吗?其实不完全是。不过,高端地区的低价位物件基本要靠运气。与之相反,如果你手里有150万,推荐你买非顶级核心位置的房子,顶级核心位置150万区间真的没有那么多好选项。所以,不妨选择一些顶级核心车站坐车5占地以内位置的大车站,实际是属于低价位的核心位置。选择一条核心的电车线路,往往比选择什么区要靠谱得多。

 

总结下来,在投资金额范围内一定要选择正确的资产,这才是最重要的。上不上,下不下,其实是最糟糕的。

 

 

二、我该买新房还是二手房?

在确定好投资金额后,接下来需要确定投资周期(持有房产的周期)。

在这个点上有两类分化。一类是,“我确实没有明确的投资周期,我目前就是想先买下来持有,至于之后什么时候缺钱,或者什么时候觉得涨幅不错,我在考虑卖掉”。一般来讲,房产投资都是一生的投资,基本上不会轻易卖出,除非是面临巨大的贬值或是急用钱周转。

 

另一类人有明确的目标周期,有的是10年,有的是5年,也有的是3年。有的人可能会听一些日本不动产分析师讲,“短时间持有,你根本赚不到钱,一买一卖的3%中介费和相关的费用就够你亏的了”。我只想说,一个人永远赚不到他认知范围之外的钱是真的。

 

确定好投资周期的情况下,投资目标就非常明朗了。大家在拿到房产介绍文件的时候,都会看到房子是哪年哪年建的标识,这个时候大家也许就懵了吧。我是应该买老点的房子呢?还是应该买一个新一点的呢?我该怎么界定建筑时间呢?

 

其实,房子的建筑周期是直接关系到持有的时间周期的。直接上栗子。糖炒女士要投资600万,当选择好合适类型的房产之后,投资周期(持有房产的周期)就是下达投资房产的建筑时间的“命令”。

一号糖炒女士希望的投资周期是10年,那么就是打算10年后卖出。按照这个标准去衡量,就要找到适合建筑年限的房屋。日本的建筑物有着严格的年限标准,如果是10年周期,就要想到10年后建筑年限是否会因太老而产生过多折旧,导致整体升值空间会被折旧抵扣过多。

 

这里也是需要具体情况具体分析的。很多房产的实际使用年限远远大于政府给出的耐用年限。原因有很多,主要是因为楼的维护保养好(屋顶防水,外壁保养,楼梯维护,耐震结构加强,水管定期维护等等)。外加,建造结构以及抗震结构好。SRC>RC>S>W(铁骨钢筋混凝土>钢筋混凝土>铁骨造>木造)。这样一来,很多建筑物就远远超出政府给出的使用耐用年限了。

 

即使如此,银行、抵押机构、金融机构,他们对于“地上物”价值的直接评判标准依旧是房子的建筑年限折旧率,以此作为判断其价值的标准。这也变相说明了实际地上物的建筑价格会位于哪个区间,不至于说买下了巨大泡沫的物件。

 

二号糖炒女士说,“我没有明确的投资时间周期,我就想一边持有,一边看看情况”。这个时候首先要介入投资金额,在选择好投资金额相对应的房产类型以及地区后,参考这个地区的老房子折旧比例年数位于哪个区间,就能够明确该怎么下手了。

 

 

三、是不是漂亮且回报高的房子就适合下手?

在选择好与投资金额相符的物件,确定好投资周期与物件建筑年限后,我们一起看看“是不是漂亮且回报高的房子就适合下手”?

 

很多人都希望能买到漂亮的房子作为自己的投资标的。错了吗?没有。但千万不能将其作为挑选房屋的主要标准。我真是非常想苦口婆心的说,漂亮没有错,但数字和周边更重要。比如说,一套精致装修的房屋,你可能觉得,“这么漂亮的房子,房客肯定会很喜欢并且立刻签订租房契约吧”。

 

嗯,也对。但反过来想自己是租客的话,租房时首先要考虑的肯定是租金。很多朋友确实没有过租房经验,所以也很难站在租客角度去思考,不过这方面一定要引起注意。租房时其次要考虑的就是便捷性,再次是房屋的内饰装修是否符合我的预期,在此基础上就是越新越好,越漂亮越好了。

 

所以说,虽然物件给人带来的直观印象非常重要,但更应该优先考虑租客的感受。

比如,我的租金在这个区域比例是否合理;我这个房间的位置会不会被电车或是邻居吵到;我从房子走路多久才能到最近的车站;附近有没有超级市场,蔬菜店,便利店;幼儿园,诊所啥的距离有多远,之类的问题。归根结底,投资的房产是让租客去住,所以一定要站在租客的角度去考量。避免以房东的角度去选择。

 

此外,需要注意的还有“表面回报率高”。有的时候往往数字很高,但实际的收益回报却没那么理想,这种投资就要细看是怎么个情况了。不过按经验看,这种情况多出现在老房子当中,因为老房子的修缮费用和物业费用都要贵一些。很多中介都会打着“高回报”来当幌子,但实际回报却很低。最终既没有买到高回报物件,又买到了高价的老房子就非常失败了(之前流行,现在应该都没有这个套路了吧)。

 

 

总结一下,在日本选择投资用房产的标准就会很明确了:

一、不同金额大小的投资,实际上是对应不同种类的物件。要根据投资金额选择投资标的类型。

二、持有房产的周期,是决定购入物件年限区间的重要因素。根据投资周期来选择投资标的的建筑年限。

三、用实际情况去衡量物件,不要光看表面。根据前两项来确定地区,从而选择出适合房客居住的物件。

 

如果您认可本文作者的观点,并且您也准备在东京投资房产,欢迎联系作者沟通。在您明确预算后,推荐符合需求的房源给您,让您不会错过一手信息。

 

 


问题还没解决?直接在线咨询顾问

在线咨询顾问

热门文章


热门标签

中国:
日本:
  • 中国统一咨询热线:400-650-3672

  • 电话:1326-908-3493(手机/微信)

  • 地址:北京市东城区灯市口大街33号国中商业大厦516室

  • 中国统一咨询热线:400-650-3672

  • 电话:180-1701-5559(手机/微信)

  • 地址:上海市虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5楼E-09

  • 中国统一咨询热线:400-650-3672

  • 电话:07015476888(日本手机)

  • 地址:東京都千代田区神田佐久間2-1 永島ビル9F

  • 中国统一咨询热线:400-650-3672

  • 电话:09061885975(日本手机)

  • 地址:東京都墨田区江東橋1-11-8日伸ビル5F

微信联系我:13269083493

您可到微信中直接添加好友
备注:“姓名+地区”
HIMAWARI专注日本服务品牌

点我复制微信号
首页 立即咨询