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日本房产投资有风险吗?先判断,再买房
2022-12-29 57人浏览

所谓日本房产投资,是指购买不动产将其出租获得收益,未来将其出售获得价款的行为。也就是说,分为以下三个阶段。

一、购买房产。

二、出租房产(获得租金收入)。

三、出售房产(收回投资资本)。

 

日本房产投资有风险吗?通过上述过程,可以将日本房产投资的风险表现为“无法获得利润或无法收回投资资本的风险”。根据各个阶段的风险,进行收支的计算和模拟,在能够接受的情况下,才应该下定决心进行第一步的“购买房产”。

 

出租房产(获得租金收入)阶段的主要风险。

关于房产维持的风险:灾害风险,修缮费、管理费等增加的风险。

与租金收入相关的风险:空置房屋风险。

出售房产(收回投资资本)阶段的风险。

关于出售不动产的风险:跌价、卖不出去的风险。

 

这些风险,不论投资对象是什么类型的日本房产,也不论属于新房还是二手房,都应该共同斟酌。以下分别对风险的内容、有无应对方法及内容进行说明。事先指出,最重要的应对方法就是从租客的角度出发,选择有吸引力的优质房屋。

一、灾害风险。

火灾、物体碰撞等事故自不必说,自然灾害、地震也有可能造成物件毁损。

应对灾害风险的方法有以下两种:

1.确认危险地图。

灾害风险的有无及程度可以通过国土交通省公开的危险地图进行确认。

2.加入火灾保险、地震保险。

加入火灾保险地震保险是必须的。如果要涵盖更多内容的话,建议添加“特定设备补偿特约条款”。

 

二、修缮费、管理费等增加的风险。

在租赁合同中,出租人负有使承租人使用、收益房屋的法律义务。因此,在租赁期间,房东必须承担给排水设备、冷暖气设备的安装费用,以及管理费和修缮费。

除这些与房屋本身相关的支出外,还会发生以下支出。

与房屋本身有关的费用以外的支出,包括固定资产税和都市规划税,所得税和居民税。必须以这些费用的发生为前提来安排收支。

尤其需要注意的是,投资二手房时。如果物件、设备的状态不好,或者现有的修缮费金额累积过少,就有修缮费、管理费等负担增加的风险。不仅要确认房屋的房龄,最低限度还需要确认以下事项。

1.包括给排水设备等的维护管理状况是否良好。

2.最近在什么时候进行了怎样的修缮。

3.有没有计划在不久的将来进行大规模修缮。

4.计划大规模修缮的情况下预计需要多少费用。

5.现有的修缮资金是否足够。

 

三、空置房屋风险。

空房风险是指没有出现租客,无法获得相应租金的风险。而且,其结果是有不得不降低租金的风险。

关于这点,作为投资对象的房屋,是否对租客有吸引力是很重要的。至少要实地参观房屋、确认周边环境,这是必须的。此外,还需关注以下4个要点。

1.房屋本身的现状。

从租房者的角度来看,避开具有以下负面因素的房子比较保险,包括没有电梯、卫浴不是干湿分类、没有空调的情况。这些要素会破坏房屋的魅力。不过对于没有空调等这样的问题,可以通过购买后的维修等来应对。

2.空置率。

空置率高的房子,可能本身对租客的吸引力就不大。

3.周围的环境。

到车站的距离是否近,上班、上学地区的交通是否良好,是否有学校、公园等公共设施,治安是否良好,这些都需要确认。此外,作为未来租赁需求持续的佐证数据,还需要确认地区的人口动态、家庭结构等。

4.和附近类似的房子比较。

与附近类似的房屋进行比较。需要收集周边的租金行情和固定资产税评估额等信息,确认中意的房屋的租金与附近同类房屋相比是否处于适当水平。

 

四、跌价、卖不出去的风险。

在出售房屋之前,存在房屋价格下跌的风险,或者无法出售的风险。说到底,这就是作为投资对象的吸引力是否在未来持续存在。因此,与“空置风险”的判断大部分是重复的。

此外,建议利用客观数据对未来房屋价格的变化进行一定程度的预测。有效的方法之一是尽可能多地收集附近类似房屋的信息,将不同房龄的房屋价格按照“房龄10年”、“房龄20年”、“房龄30年”等进行比较。

 

这次解说的是日本房产投资的基本风险,应该尽量将其控制在最低限度。先判断,再买房。房产投资初学者最好还是在在具体斟酌风险的基础上来判断投资的对错。

 

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