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全面解析:日本公寓投资的风险与规避方式
2022-12-19 71人浏览

有人说:“不要选择投资日本公寓。”他们主张不能像预想的那样提高收益,有损失的风险。确实,在租赁需求低的地方经营公寓很难,这也是没办法的事。但另一方面,在离车站近、交通便利等地段较好的位置投资公寓的人,自然是对经营有更积极的倾向。为了规避风险而进行公寓经营的方法是存在的,事实上也有很多的成功者。这次就来对“日本公寓投资的风险与规避方式”做个解析。

 

首先对日本公寓投资的风险进行解说。

一、无法偿还贷款的风险。

如果“借款多”或“空置房间多”等条件重叠,就会出现无法偿还贷款、债务不履行而房产被拍卖的情况。

 

二、空置风险。

空置是公寓经营的最大风险,因为空置会引发房租下跌风险、资产价值下降风险、贷款偿还风险等所有风险。公寓经营靠房租收入维持,但空置的房间越多,提高收益的可能性就越低。

 

三、房租下跌风险。

房租下跌风险的直接原因是前文所述的空置风险。如果房子一直空着,就不得不降低租金来招租,因此,每更换一次入住者,租金就很可能下跌。

 

四、资产价值下降风险。

受建筑物老化等影响的情况也不少。像公寓这样的收益性物件,大多会使用租金收入除以收益率的被称为“收益还原法”的计算公式。收益价格=房租收入÷收益率。

 

五、自然灾害和火灾风险。

在公寓经营中,还存在地震、火灾等自然灾害和火灾风险。如果因灾害导致公寓经营停滞,当然也会影响收益。

 

六、住户纠纷的风险。

住户纠纷有以下几种,应对起来需要一定的劳力和费用。包括噪音、滞纳房租、丢垃圾不遵守规则、把房间弄脏、不遵守禁止事项(吸烟、饲养宠物等)、不允许两人入住却擅自同居等。

 

七、修缮费和恢复原状费用的风险。

由于有修缮的义务,公寓经营者必须有计划地积攒修缮费用。如果修缮工作没有计划性地、适当地进行,就会加速建筑物的老化,产生更多修缮费用的麻烦。

在公寓经营中,恢复原状的纠纷也很多。所谓恢复原状的义务,租客需要负责的部分并不包括年久失修或通常损耗等原因造成的污损或破损,这点要注意。

 

八、预估不充分。

如果在预估条件不充分的情况下做出决断,实际投资失败的风险就会很高。例如,租金设定和新建房屋时一样,30年不变,完全没有预测到空置的风险等,可以说是天真的模拟。

下面是控制风险经营日本公寓的方法。

一、进行事前模拟。

事前进行充分的投资模拟是很重要的。其中考虑到修缮费用、租金下降的可能性、借入金的偿还、主要经费的计入等方面。

 

二、积累自己的资金。

先积攒自己的资金再经营公寓也是合适的对策。贷款金额合理化,就能降低还款风险。由于每月偿还的贷款金额合理,对空置房屋的承受能力也会提高,投资的安全性也会随之提高。

 

三、注重地段和建筑物的差异化。

仔细决定选址也是一种对策。如果是离车站近、购物方便、到市中心方便、有热门小学等租赁需求强烈的地段,空置风险和房租下跌风险就会降低。

另外,注重建筑物的差异化也是一个对策。例如公寓的一层,所以可以做一些差异化的设计,比如建造专用庭院、建造天花板较高的房间、增加收纳空间等,这样更易招租。

 

四、市场调查。

关键是要做好市场调查。具体来说,对于房产开发商给出的房间布局,至少要调查清楚周边类似房产的租金是多少。

 

五、加入保险。

对于自然灾害,事先加入火灾保险地震保险是合适的。

 

六、选择好的物业管理公司。

公寓经营选择好的物业管理公司非常重要。选择一家在房产租赁中介方面实力较强的公司,就能有效解决房产的空置问题。

 

七、在选房和建筑方面,找有经验的优质房产公司咨询。

在选房和建筑方面,找有经验的优质房产公司咨询,成功率会提高。一边借鉴专业的经验一边进行的话,就能更快更安全地接近投资成功。

 

正如前文所述,日本公寓经营本身并没有那么难,只要控制住风险就能成功,并且成功案例也很多。如果您准备在东京或大阪购买房产,欢迎关注向日葵家日本房产,会定期推荐优质房源,或在您明确预算后,推荐符合需求的房源给您,让您不会错过一手信息。


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